他们下榻的台北晶华大酒店，挂上了欢迎的横幅，没多久就被呵斥拆除。尽管他们行事极其低调，但仍然引起了当地媒体的注意。

台湾媒体深挖后，被惊得目瞪口呆！来自大陆的这16名顶级富豪，掌控着超过2万亿人民币的财富。换成纸币，可以绕地球三圈。

一行16人，就是“泰山会”的主要成员。他们这次来台湾，主要是庆祝“泰山会”成立20周年，并讨论分享对中国经济的未来走向的看法，顺带吃吃台湾的美食，领略一下台湾的“风土人情”。

柳传志是“泰山会”会长，会员有四通的段永基、泛海的卢志强、万通的冯仑、复星的郭广昌、巨人的史玉柱、华谊兄弟的王中军等人,总共16人。

后来的孙宏斌和王健林，虽然没有正式成为泰山会会员，却也围绕着泰山会一路狂奔。

泰山会门槛极高，据说会费100万元，每年都有两次正式活动。缺席要交请假费，第一次1万元，第二次起20万元。

马云曾经有一段时间活跃于泰山会，但经常缺席活动，交了不少请假费。后来退出，并于2006年发起成立了江南会，这又是一个浙江商人的富豪圈子。

泰山会的活动形式非常神秘，有着很严苛的规定。会议的过程中不录音、不记录，不请政府官员，不请媒体。大家主要聊中国经济大势，不聊政治。

泰山会掌管的财富之巨大，能量非常大，中国经济发展过程中的重大事件，都有泰山会的身影。泰山会的成员之间，或公开、或私下，寻找商机，组团投资，抱团取暖！

今天就来扒一扒泰山会的绝密往事！

一、1979年，中国经济的总设计师邓小平，宣布中国全面进行改革开放。中国民营科技企业，也开始起步。

1980年10月，46岁的陈春先考察美国回来之后，提出要在中关村建立“中国硅谷”的想法，并在中科院下面成立了“先进技术服务部”，成为了中关村民营经济第一人。

3年之后，43岁的中科院科研工作者陈庆振，在一片庄稼地的三间平房里面，创办了“中国科学院北京市海淀区新技术联合开发中心”，简称“科海”。

同年，47岁的王洪德从中科院辞职，一手创办了中关村第一家正式工商注册的民营科技企业——北京市京海计算机开发公司。

1985年，39岁的段永基离开中国航空材料研究中心研究室副主任的位置，形式加入了四通电子。

1985年，39岁的段永基离开中国航空材料研究中心研究室副主任的位置，正式加入了四通电子。

4个从象牙塔里走出来的民营经济试水者，都没有经营企业的经验，他们经常挤在一个办公室里喝茶聊天。那个时候，没有高尔夫，没有洋酒，没有会所，没有嫩模，有的是美好前景的渴望和忐忑激动的心情。

4人原先约定每周六晚上到一家公司的会议室喝茶聊天，讲讲自己公司的事。后来大家越来越忙，就改为每个月选定一个周六晚上进行。

1985年到1987年，又有一大批科技公司成长起来，包括联想、北大方正、清华紫光，他们的领军人物也加入到这个4人组织当中。

人数越来越多，他们也引起了政府部门和媒体的注意，后面人员扩张到80多人，其中有一半是政府和媒体人士。

于是，1987年，在国家科委牵头下，成立了“北京民营科技实业家协会”，此后，全国更多的民营科技企业参与到这个团队，遂改名“中国民营科技实业家协会”。

中国民营科技实业家协会，就是泰山会的前身。此时，

二、就在中关村第一代创业者们组建“中国民营科技实业家协会”时，柳传志、卢志强、史玉柱、王健林、孙宏斌，也开始崭露头角。

1984年，40岁的柳传志，加入了曾茂朝创办的北京计算机新技术发展有限公司，也即是联想的前身。

那一年，32岁的卢志强，刚刚升任潍坊市技术开发中心办公室副主任。官职虽然不大，但也是最早“春江水暖”的先知鸭。

第二年，卢志强就辞职下海，创办了山东通达经济技术集团公司，进军教育和培训行业。赚到第一桶金后，就转战了房地产行业，成立了山东泛海集团。

与柳传志老来创业不同，卢志强算是年少有为。

短短两年时间，柳传志就升任为北京联想的CEO。

1988年，是非常有意思的一年，也是日后两位商界大佬出山的年份。

那一年，柳传志怀揣40万港币，忙着在香港给联想拓展市场；25岁的孙宏斌，刚刚从清华大学读完硕士，进入了北京联想。

那一年，34岁的王健林决定辞职。他两年前从部队转业后，就任大连市西岗区人民政府办公室主任的职位。西岗区房管局下面有一家房地产公司，亏损数百万，急需一个有能力的人来拯救，王健林临危授命。

那一年，卢志强北上，在北京创办了中国泛海控股集团，来到了日后与柳传志相遇的大北京。

第二年，也就是1989年，史玉柱刚从深圳大学研究生毕业，辞去了第一份安徽省统计局的工作。他回到合肥，关在家中，穿着裤衩，点着香烟，没日没夜的编写软件，为日后推出的汉卡辛勤准备。

孙宏斌在联想如鱼得水，少不了柳传志的赏识。1990年，孙宏斌就被提拔为企业部经理，手下掌管着18家分公司，主抓销售。

孙宏斌有想从联想独立出去的想法，被柳传志断然拒绝。在一次企业部会议上，孙宏斌顶撞柳传志，企业部的员工们甚至只认孙宏斌，不认柳传志。

柳传志愤怒地拂袖而去，扔下一句话：你们要知道，联想的老板是谁！

孙宏斌被调离企业部，满腔怨愤地与下属喝酒吐槽，下属怂恿他转走企业部的1700万元自立门户。消息传到了柳传志耳边，于是报警，孙宏斌也因此入狱。

此时的史玉柱，已经赚到了第一桶金。但金山的求伯君开发出了WPS，借助方正的品牌大杀四方，让史玉柱看到了技术的落差。于是，他又重返深圳大学，没日没夜地开发新产品。

新产品开发很顺利，1991年，史玉柱终于在珠海成立了巨人网络，推出了M-6403汉卡，当年就盈利3500万元。

此时的王健林，争取到了国有企业改革的机会，国有股份退出万达，王健林完全控股万达。

至此，泰山会的主要成员，以及外围的大佬们已悉数登场。等待他们的，是商场上的相互提携和撑场，并借此实现双方的利益最大化

三 、“中国民营科技实业家协会”会员人数越来越多，问题也随之而来，人越多交流效果就越弱。

于是，一个更小、更顶级的小圈子成为了刚需。

1993年，“中民协”里一些影响力较大、私交更好的企业家们，在山东开了个会，组建了“泰山产业研讨会”，因为山东有个泰山，遂以泰山命名。

柳传志早已成为中关村的明星企业家，理所当然成为了泰山会的会长。史玉柱也是其中一员，在这次会议中认识了四通电子的段永基。

这一年，段永基的四通电子在香港上市，史玉柱算是攀到了高枝，遇到了成为他日后东山再起的贵人。

1994年，联想集团在香港上市，柳传志成为蜚声大陆的名人。31岁的孙宏斌从监狱出来，通过同事请柳传志出来吃饭。柳传志本以为孙宏斌想回联想工作，但孙宏斌第一句话就是道歉。

四年的牢狱生活，孙宏斌早已收起了锋芒，想通的孙宏斌认了个错，与柳传志江湖一笑泯恩仇。

此时，远在珠海的史玉珠，发现电脑发展迅速，汉卡即将失去其市场地位。如果继续做软件，肯定打不过那些盗版的。他调转方向，认为富起来的中国人肯定对保健品有很大的需求，于是开发了脑黄金项目。

王健林的地产生意做得风声水起，当时的大连体委告诉他国家想搞足球联赛，于是第一只足球俱乐部——万达足球俱乐部成立。

1995年初，柳传志获得了中科集团董事长周小宁支持，联想出资500万，中科出资500万，孙宏斌又筹了500万，成立了天津中科联想房地产开发有限公司。孙宏斌从房产代理转型房产开发，柳传志对孙宏斌，算得上扶上马送上一程。

对柳传志来说，这一年最重要的，莫过于认识了泛海的卢志强。日后的一次记者会上，卢志强说他和柳传志是一见钟情，柳传志摆摆手说：这也太肉麻了，是一拍即合！

卢志强在柳传志引荐下，加入了泰山会，添加了泰山会通讯录上的史玉柱等人为好友。

这时的史玉柱一口气推出了12款保健品，广告投入了1个亿，脑黄金成为巨人科技的摇钱树。

史玉柱开始按捺不住心中的梦想，手头上只有1亿现金的他，居然想建一栋12层的巨人大厦。听着史玉柱的宏伟梦想，泰山会的前辈们直摇头。

如果孙宏斌不是泰山会正式成员，其东山再起不算泰山会“救死扶伤”的精神，那么接下来史玉柱的破产和重启，就是这种精神的最好注脚。

四、1996年，史玉柱的巨大大厦就已经资金告急。史玉柱从银行贷不到款，只好将保健品的资金全部投入到巨人大厦的建设当中。

当时脑黄金每年能盈利1亿元，但由于失血过多，没有广告投入，脑黄金也卖不动了。

1997年初巨人大厦未按期完工，各方债主纷纷上门，巨人现金流彻底断裂，媒体“地毯式”报道巨人财务危机。不久，只完成了相当于三层楼高的首层大堂的巨人大厦停工，直到现在。

巨人轰然倒塌，史玉柱背上了2.5亿元的债务，变成了中国“首负”。

几个月后，史玉柱跑到江苏无锡，决定另起炉灶。在四通电子段永基的帮助下，史玉柱的脑白金闪亮登场。

1999年，脑白金第一次单月销售过亿；2000年，脑白金获得了单品销售冠军，年销售10亿元；2001年，史玉柱还清了2.5亿元债务，成功翻身，被评为“CCTV中国经济年度人物”。

史玉柱是翻身了，但帮助他的段永基，却遇到了事业上的危机。段永基掌控四通电子近10年的时间，没有新产品，没有新技术，没有强大的销售团队，也没有形成良好的品牌，开始失去了往日的光彩。

四通电子失去了发展的10年，远远落后于联想、方正、紫光等后辈公司，已经没有追赶反超的机会。曾经视段永基为偶像的柳传志，风头也早已盖过了他。

段永基急于转型，寻找新的业务和增长点。他看着史玉柱从IT行业成功转型保健品行业，也萌生了进军生物科技行业的想法。

段永基和史玉柱一拍即合，2003年，四通电子以12亿港币收购史玉柱旗下的脑白金和黄金搭档两个产品的品牌和销售网络。史玉柱获得6亿港币的现金，以及20%四通电子的股份，并以1元的年薪，成为四通电子的CEO。

这也算是史玉柱对段永基的投桃报李，也有媒体质疑段永基替史玉柱套现。但无论如何，史玉柱获得了大量的现金，四通也获得了脑白金和黄金搭档的未来收益，双方各有所得。

五、柳传志与卢志强的故事，也不仅限于初次见面是“一见钟情”，还是“一拍即合”。

2005年，卢志强的泛海因拿地过多，消化不良。危难之际，柳传志出手相助，帮助卢志强度过了难关。

2009年，柳传志希望联想能够进一步国际化。柳传志希望彻底将联想的国有印记清除，于是又进行了一次股份改造。

第一大股东中科院将联想控股29%的股份，作价27.55亿元卖给了卢志强的泛海。受此消息的刺激，泛海旗下的泛海建设直接涨停，市值涨了30亿。泛海持有泛海建设80%的股份，一个消息赚了24亿。

相当于卢志强白白赚了联想的29%的股份，卢志强自然是柳传志的一致行动人，再加上员工持股联想的份额，柳传志成为了联想的实控人。

那一年，联想创始人及董事长曾茂朝卸任，柳传志正式成为联想控股的董事长，联想也成为真正意义上的民营企业。

六、如果说泰山会内会员相互帮衬的商业故事极其精彩，而围绕着泰山会的大佬之间的商业故事，也同样精彩绝伦。

孙宏斌的迅速扩张，导致其资金链极其紧张，约定入资的摩根士丹利临时变卦。2006年，顺驰上市失败，孙宏斌不得不忍痛以12.8亿贱卖顺驰55%的股份。

输掉顺驰的孙宏斌，沉寂了一段时间。柳传志曾对他说：“你做企业别的都挺好，就是有一点，太急躁了。如果把心态稳一稳，我相信你能再次起来。”

2009年，精于商业地产开发的万达，已经拥有了21个万达广场。王健林在谋划一个更大的项目，终于在长白山找到了机会。3月6日，王健林、卢志强、史玉柱等人，在北京签订了“长白山国际旅行度假区项目”。

这算得上是卢志强和史玉柱对王健林的一次帮助，王健林想打造一个200多亿的投资的项目，将一个原本投资2亿的滑雪场项目，经运作后翻了100倍。

2010年，孙宏斌的融创中国顺利在港上市。吃过亏的孙宏斌，也变得更加稳健。手握巨资的孙宏斌，也开始伺机寻找猎物，以壮大融创的地产版图。

在万达上市之前，卢志强和史玉柱都是万达的股东，但在万达上市之前，他们又退出将股份还给了王健林。

2014年，万达登陆香港上市，与王健林一起去港交所敲钟的，还有卢志强、马蔚华、董明珠。王健林也第一次在公开场合，表示了对卢志强的感谢。

卢志强对万达有功，对王健林有恩，被称为大佬背后的大佬。

2014年，孙宏斌逮着一个绝好的机会，宋卫平的绿城资金链紧张，孙宏斌以63亿港币，收购绿城24%的股份。

从此，孙宏斌进入了买买买的接盘侠身份。当时，刚上市的王健林，以及充当贵人的卢志强，一定不会想到，他们也会成为孙宏斌接盘的对象。

七、王健林做了28年的地产，生意涉足了商业、体育、电影、娱乐、文旅、酒店、金融、网络等产业，之所以能将生意如此扩大，与其负债和杠杆有关。

2017年，为了化解金融风险，国家开启了去杠杆之路。

万达瞬间债务压顶，为了缓解资金压力，偿还银行债务，王健林决定转型轻资产。

2017年7月，王健林将万达的13个文旅项目作价295亿卖给孙宏斌的融创，这295亿是万达指定银行贷款给融创，相当于是万达借钱给融创收购自己，就是为了拿到现金。

此外，王健林还将76个酒店作价335亿卖给了融创，孙宏斌一次性接盘了632亿的资产。

而此前1月份，孙宏斌刚刚花150亿接盘了乐视，孙宏斌“白衣骑士”的美名因此而得。

地产调控政策趋严，房地产开发商的资金都非常紧张。卢志强的泛海，有着同样的遭遇。为了缓解资金压力，卢志强也想到了孙宏斌，而他们都有着共同的朋友——泰山会会长柳传志。

2019年1月，泛海控股将所属公司名下的北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目出让给融创地产，总对价为148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

孙宏斌再一次接盘泛海控股，拯救卢志强于危难之中。

王健林和卢志强，估计做梦也不会想到，自己20多年辛辛苦苦打下来的地产生意，居然有朝一日，都要通通拱手让给一位姓孙的晚辈！

八、长江后浪推前浪，一代新人换旧人。

泰山会的16名成员，已经多年未变，也未再吸收新的会员入会。

这个神秘而低调的超级富豪俱乐部，依然在中国经济中发挥着巨大的能量，相信还会有更多精彩的商业故事会被续写。

人脉即钱脉，圈子即圈层，在中国充满人情色彩的商业活动中，在中国民营经济的发展史上，泰山会必然会是浓墨重彩的一笔！

泰山会“救死扶伤”、抱团投资、抱团取暖的精神，也让充满利益和残酷的商业竞争，增添了些许人情味

一、兜兜转转一圈后，蚂蚁回到了原点。

2020年11月3日，蚂蚁即将在科创板上市的前两天，突然被监管紧急叫停，煮熟的鸭子就这么飞了。

两天前的10月20日，蚂蚁的IPO批文正式到期，这意味着蚂蚁想上市就得重新排队，在插队特办几乎不可能的情况下，蚂蚁上市变得遥遥无期。

将蚂蚁的估值吹到3万亿天量的资本巨头套现美梦，连同数以万计的阿里百万富翁造富计划统统搁浅，杭州“互联网之都”核心区的房价山顶，都被削去了几米。

但背后最落寞的人，其实是马云。

2019年说退休却没有退的马云，可能在等一个更好的契机，万亿规模的蚂蚁上市，而且还是在国内上市，无疑可以称作是马云20年互联网生涯的巅峰，一手缔造阿里和蚂蚁两大帝国后，再急流勇退，留下无数美名，岂不快哉！

但一切都随着马云炮轰中国金融监管规则后，成了过眼烟云，马云20年树立起来的高大人设，一夜之间崩塌，跌落神坛。

该走的时候没有走，成了马云迄今为止最大的败笔和遗憾。

二、从主动隐退沦落到被逼撤退，马云悔不当初，付出的代价极其惨痛。

自蚂蚁上市被叫停后，马云数次被监管请去喝茶，外界一度盛传“马云被控制”、“马云遭限制出境”。

期间马云曾3次公开现身，用实际行动辟谣，5月的“阿里日”低调现身，9月的嘉兴“农业大棚考察”，马云均没有受到任何限制。

就在前两天，西班牙媒体证实，马云已飞抵西班牙，开启了度假模式，外界疑虑终于打消：马云没事！

但很多人不了解的是，马云为了能真的没事，后撤的步子迈的有多大。

1、被阿里“除名”，正式从阿里消失。

阿里今年8月发布的季度财报中，持股名单上没了马云的名字，这可是阿里上市十多年来头一遭。

不是马云清仓了阿里股票，而是阿里有意而为之，要同马云划清界限。

毕竟，虽说中国互联网反垄断计划已筹划多年，但第一个点燃导火索的是马云，即便他在错误的时间和地点说了一些正确的话，蚂蚁和阿里相继被锤，阿里市值更是9个月内蒸发超4万亿人民币，这口锅马云必须背。

2、马云联手创立的湖畔大学被“铲除”，杭州也在某种程度上降低同马云的关联。

坐落在西湖边的湖畔大学，吸纳了全国为数众多的知名企业家，原本是杭州的一张城市名片，却在今年5月连校名都没能保住。

低调改名后的湖畔大学，迟迟没有开学，马云的校长职务也已悄无声息的辞掉。

3、阿里反垄断被罚182亿后，蚂蚁开启“瘦身计划”，5亿用户的花呗、借呗都得剥离出来。

今年6月，蚂蚁消费金融公司正式获批，意味着蚂蚁需要按监管要求，在6个月内将花呗、借呗现有业务从原有主体转移到新的公司，还要在一年过渡期内完成存量业务的退出。

而蚂蚁消金第二大股东南洋商业银行，背后是中国银行。第六大股东中国华融，是四大国有资产管理管理公司之一，背后是财政部。

9月底，蚂蚁宣布：花呗将全面接入央行征信！

意味着中国民间最大的征信数据库，将完成同央行征信的全面打通，有了蚂蚁20年最具价值的数据贡献，互联网新世界的大门打开了。

4、蚂蚁主动爆破媒体帝国，大举收缩舆论话语权，展现了更大的决心。

据不完全统计，马云作为蚂蚁的实控人，间接或直接持股近百家媒体企业，包括微博、知乎、财新、36氪、虎嗅、钛媒体、第一财经等我们耳熟能详的知名媒体，共同构建起了一座庞大的阿里“文娱帝国”。

在监管机构的表态下，阿里闻风而动，从财新股东名单上消失，清盘芒果超媒，同多家财经类媒体的切割，也已经列入了计划。

5、拿出1000亿，比腾讯更能领悟国家共同富裕的初衷。

国家发出共同富裕计划的号召后，腾讯拿出了500亿，一周后阿里就宣布投入1000亿助力共同富裕，更列出了十大可行性计划，深刻领悟到了国家的战略意图。

三、马云的撤退，不是结束，而是新的开始。

国家大力整顿互联网格局，宣告了属于中国互联网巨头的20年黄金发展期结束了。

2021年，是中国互联网行业过去20年最差的一年，同时也可能是未来10年最好的一年。

但中国互联网的创新和发展远没有结束，不能再盯着老百姓手里的几捆菜，马云们被赋予了“星辰大海”的新使命，迈过这道坎，就是新的世界。

马云对中国金融和互联网的贡献有多大，我们有目共睹，不能因为他一时忘了自己的初衷，就一棒子打死。

而今天遭遇的一切，早在阿里和蚂蚁的前身，也就是马云17年前创立支付宝的时候，就已经有所觉悟，当初为了开拓支付宝项目，马云对下属说的话是“如果需要坐牢，我去”！

17年前能说出这样的话，可以肯定，马云一直都有清醒的认识：没有马云的时代，只有时代的马云。

中国互联网未来十年，一切皆有可能！

01、发家于短视频平台的字节跳动在先后试水了在线教育、游戏和直播电商后，最近又把眼光放在了二手房市场。

10月12日，据天眼查App信息显示，字节跳动通过旗下有竹居子公司间接全资持股成立一家新公司“好房有幸”，经营范围覆盖广告发布、房地产经纪等，为公司的房地产经纪业务加码。

有趣的是，张一鸣想要进入的房产，正是前些日子资本避之不及的领域。

时间倒退回一年前，就在2020年寒潮日益凛冽的11月，蛋壳公寓大规模解约维权的爆雷事件狠狠撕开了长租行业“庞氏骗局”的遮羞布。

长租圈里哀鸿遍野。

从“青客”跑路到“蛋壳”爆雷，自2017年长租公寓市场短暂融资热之后，互联网房产经纪的弊端也伴随着热钱冷却之后资金池的断裂而逐步显现。

毕竟，房产经纪融资热的背后也伴随着投资方对公司业绩更高的要求，而抢占市场提升业绩的最好办法就是——价格战。

为了打赢价格战，长租中介就必然会选择高价付给房东租金同时低价转给房客，以此来抢占市场。

租金差价那么高，钱显然是不够烧的。

于是“蛋壳”们想到了一个“拆东墙补西墙”的好方式：一方面，拿优惠折扣吸引房客付全年的房租；另一方面，房东端的房租却按月结算。

大笔房客的资金被拿去打价格战高价收取房源，“庞氏骗局”愈演愈烈。终于，连业内“领头羊”蛋壳也撑不住。

城门失火，殃及池鱼。

蛋壳爆雷了，房东和房客的钱都押在中介这里成了一场空，行业上下游更是广受波及。

不仅同业贝壳找房的股价狠狠地打了个对折，就连马化腾的微众银行也因为提供了租金贷被牵连了一波，互联网房产中介的信誉度更是急剧下降。

也正是因此，有着蛋壳暴雷的前科，字节跳动继在线教育与游戏业务之后依然选择发力房地产经纪，着实需要极大勇气。

02、张一鸣布局房产经纪领域并非突发奇想。

早在酷讯开发搜索引擎时，张一鸣就做过“卖房梦”。

可以说，房地产曾经可谓是张一鸣心中的“白月光”。

“我梦见我应聘成为了一个房地产经纪人，醒来之后，觉得这是一个很有趣的职业，做那些我不擅长的与业主和租户打交道的这类事情，可能对于我来说是一个全新的经历。”

从2009年创立“九九房”开始，张一鸣更是一直看好房产经纪市场。

也因此，虽然看似字节跳动近日才开始在房产经纪业务领域动作频频，但实际上，早在2017年，张一鸣就已经想要在现有的主营业务中切入房地产交易。

他先是在今日头条App中与“优优好房”合作开发了新房和二手房版块，熟悉了房地产交易在资讯端的商业逻辑。

随后又扶持了懂房帝用头条系的黄金banner位广告为懂车帝App引流，更是在抖音里多次发布相关广告为产品造势。

有了字节跳动流量的加码，懂房帝上线不到1年即实现了千万收入，月活用户逾百万。

然而张一鸣并不满足于合作或扶持房产经纪企业，怀揣着“卖房梦”的他一直有一颗跃跃欲试想要亲自下场做的心。

2019年，张一鸣收购了房产交易平台“幸福里”的北京星云创迹公司，全资控股孵化属于自己的房产交易平台。

在幸福里上线初期，张一鸣更是亲自挂帅成为幸福里小团队的负责人。彼时，幸福里团队仅仅是个几十人的小规模团队，张一鸣对“卖房梦”的重视和期待可见一斑。

而在试水游戏增长乏力，在线教育前途未卜之后，手持大量现金流的字节跳动在房地产领域进一步发力以寻求第二增长曲线。

7月28日，字节跳动通过南京分公司收购了广州九霖进一步扩张自己的房地产业务线，不仅将其经营范围调整为广告制作、房地产经纪及咨询，就连公司名称也改成了“房有幸”，进一步扩充自己的房地产版图。

仅仅时隔两个月，字节跳动旗下的北京子公司“好房有幸”又进一步收购了北京的一家具备经营房地产经纪业务营业执照和备案证明的公司“北京福旺”，成功“曲线救国”获取了进入房地产经纪行业的资格。

在从外部收购公司的同时，字节内部的房地产经纪团队也没闲着。

有了经营房地产业务的资格，早有准备的字节又先后在福建和兰州进一步成立了好房有幸分公司，把旗下经营房地产经纪业务的子公司成功扩充到了7家。

03 、做着“卖房梦”的不止有张一鸣。

根据国家统计局的统计数据，未来3年内房产交易的市场规模可以达到25万亿，房产经纪线上化更是随着近年互联网和VR/AR的铺及成为了一大趋势。

万亿级的市场属实让其他互联网巨头也想来分一块蛋糕，从马云到刘强东，大家都想打造属于自己的“贝壳找房”。

早在2010年，就在张一鸣开发了“九九房”不久，马云就通过与“口碑网”合作试水推出房产频道。

随后不久，刘强东和张近东也分别在京东和苏宁上线房产频道布局房产交易赛道。

2020年，就在张一鸣打造自己的“幸福里”房产交易平台时，马云也没闲着，与“易居”平台联手喊出“让天下没有难买的房子”口号推出“天猫好房”。

根据天眼查“贝壳找房”的竞品信息显示，目前贝壳找房的竞品多达100家，可见想要来分一杯羹的房地产经纪公司属实不少。

虽然从恒大爆雷事件来看，房地产一级市场近日不太好过，毕竟随着资金政策的收紧，高资金成本下对现金流周转的要求就成了悬在头上的达摩克里斯之剑，不知道什么时候就会落下。

但二级市场却迎来了市场的春天，毕竟只要有买卖，交易就会发生。

房产经纪市场也确实极具市场潜力。

随着房地产行业的逐步稳定，房市必然逐步由新建商品房市场为主逐步转向二手房市场。

最典型的一线城市，二手房的交易量很早就已经超过了新房。

政策更是因二手房市场的逐步扩张而多次提出房产中介的规范化，规范化政策下，房地产中介必然向头部集中。

而有了一键看图比价的便捷和大数据的加持，互联网看房更是二手房的大趋势。

市场潜力大，回报利润高，互联网优势明显，存在头部集中趋势。只要有足够的流量导入，房产经纪显然是门好生意。

也因此，拥有充足流量资源的互联网巨头们想要与其他房产垂直企业分一杯羹也就不足为奇，毕竟对于字节、阿里和腾讯而言，手中最不缺的资源就是用户流量。

蛋糕有了，分蛋糕的资源也有了，那么什么时间下场，才是分蛋糕最好的时机？

张一鸣在房产领域已经“三进宫”，马云也在“天猫找房”上完成了“二次试水”，但目前来看，行业格局并未产生翻天覆地的变化。

张一鸣的“卖房梦”能否“梦想成真”，或许还需要足够长的时间来回答。

1982年，许家印大学毕业。他从武汉一路北上，回河南老家的舞阳钢铁厂做了一名技术工人。

刚开始，许家印的工作是协助车间主任。那时，他充满干劲，天天在车间琢磨流程、工艺、管理应该怎么改进。

当他在家乡的钢铁厂挥洒青春时，钢厂以北200公里外，一个名叫胡葆森的青年才俊，刚从郑州南下，被派往香港工作。

当时，这两个河南人并无交集。但之后几十年里，他们不约而同地抓住了房地产行业“水大鱼大”的时代机遇，成为地产界的“河南双雄”。

“河南双雄”的发迹、布局、打法，截然不同，但最近却面临着同样的资金困局，走到了危急时刻。

9月，恒大财富兑付延期的消息，真正掀开了恒大资金危局的盖子。

尽管许家印试图彰显恒大的信心与责任，高喊：“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有。”但市场依旧恐慌，甚至流传出“恒大要破产重组”的言论。

无奈之下，恒大赶紧声明：没有破产重组，只是遇到了前所未有的困难。

缺钱，是最显而易见的困难。截至2020年底，恒大负债总额为1.95万亿元，其中需要一年内偿还的流动负债为1.5万亿元。而公司账上能用的现金大约为1400亿元。

1.5万亿，一个超过了常人理解范围的天文数字。

对比来看，2020年天津市GDP总额为1.4万亿元。也就是说，所有天津市人打拼一年，刚够还上恒大的债。

跟许家印这个老乡比起来，胡葆森的建业集团日子要好过些，起码偿债压力没有这么大。但疫情叠加河南水灾给公司造成的50亿元损失，仍压得胡葆森缓不过气。

9月初，建业集团向政府提交的一份“请求帮扶救援”报道，着实让外界为这个河南房产“一哥”捏了把汗。其实，2020年开始，建业集团已经处在增收不增利、债务规模越来越大的境地。

不只“河南双雄”，今年以来，危机早已烧到全国各地的房地产企业。

新力控股是江西省最大的房地产开发商，成立仅10年，销售额就已突破千亿。2019年，新力控股在港股上市，老板张园林刚刚43岁。上市现场，他留着清爽的发型，一手敲钟，一手竖着大拇指，意气风发。

然而，上市刚刚两年，新力控股就走到了危险时刻。

9月20日，中秋节前一天，新力控股一天内股价暴跌超87%。公司全员降薪、项目停工、债务压力大是引发市场恐慌，资本抛弃新力控股的主要原因。

更早之前，四川第一大房地产企业蓝光发展也因为还不上钱，被金融机构等债权人告上法庭。

公司创始人杨铿1992年下海，在川渝房产界驰骋多年，是响当当的房产大亨。

今年，杨铿选择退出蓝光发展。他年仅26岁的儿子杨武，成为蓝光发展的总裁、董事长。

然而，和父亲创业时面对的“广阔天地，大有可为”不同，杨武最重要的任务已经不是发展，而是全力以赴地活下去。

重庆协信、泰禾、在环京地区赫赫有名的华夏幸福 , 这些曾经风光无两的地产公司，近两年全都陷入困局，危在旦夕。

02、债务压顶

和其他行业的不同之处在于，房地产企业暴雷，导火索十有八九是债务问题。

疯狂借钱，债务规模不断飙升，但公司又没赚到足够的钱还债。随着越来越多的债主找上门要钱，昔日那些财大气粗的房地产大佬，缺钱的危机也就愈演愈烈。

拿蓝光发展来说，单从经营上看，2021年之前，公司其实都是赚钱的。2020年，蓝光发展虽然营收、净利润增速都有所放缓，但归母净利润也还是有33亿元。

真正把蓝光发展推入今日窘境的，是公司资金链断裂的问题。

今年5月，交银国际信托申请执行蓝光发展及其关联公司2.4亿元债务，将蓝光发展的债务问题推向公众面前。

嗅到危机的投资者开始用脚投票，16蓝光01、19蓝光02等公司债券出现暴跌。

一般情况下，面值100元的债券，如果跌到40元以下，就会被称为“垃圾债”，而蓝光发展有的债券已经从5月份的100元左右，暴跌至30元左右。

紧接着多家评级机构下调蓝光发展的主体信用评级，面对如此局面，一般人自然也不敢再借钱给这类公司。

房地产行业本身回款周期长，很多企业都是靠着高杠杆、高负债、高周转才能经营下去。

简言之就是，疯狂借钱拿地开发，房子建好之后再拿购房款还钱，周而复始。房子卖得足够快、足够贵，同时借钱容易，才能支撑这套逻辑走下去。

大规模举债扩张之下，借新钱还旧钱，是之前很多房企的常规操作。一旦借不到钱，它们脆弱的资金链就很容易断掉。

截至9月24日，蓝光发展光是到期未能偿还的债务本息合计就有215亿元，而截至6月底，公司可以自由动用的资金只有3亿左右，连还逾期债务的零头都不够。

更早之前暴雷的泰禾，同样是因为借钱太多、资金压力太大，最终难以周转。

2015年到2019年，泰禾每年都会进行大笔融资，最多的2017年，公司新增债券融资达130亿元。

更危险的是，泰禾借的钱中，银行贷款的比例迅速下降，这意味着更高的融资成本；有息负债中，短期借款逐渐成为主流，这意味着还款压力越来越大；2018年开始，泰禾逐步转为境外债务为主，这更是意味着公司极有可能在国内借不到钱了。

借的钱终究要还。

2018年开始，泰禾迎来偿债高峰期，每年都有大量到期需要偿还的债务。

泰禾开发的楼盘都比较高端，周转并不快。2018年之前几年，泰禾的经营性现金流都是负数，光靠公司经营肯定是还不上这些借款，只能“借新还旧”。

国内融资不畅、成本升高，借不到钱、自身业务造血能力又不强，泰禾只能陷入债务的泥潭。

最终，2020年中，泰禾集团在年报中写道，还有20多亿已经到期的银行借款未还，将公司的窘迫暴露无遗。

虽然如今许多房地产商因为缺钱风雨飘摇，但几年前它们还拿着借来的钱大肆扩张，大有花钱如流水的“派头”。

03、自信狂奔

2013年5月20日，北京市国土局交易大厅人头攒动，热闹非凡。

万科、融创、龙湖和泰禾等十多家房地产开发商，都赶来参与一场土地竞拍。

竞拍土地位于通州区台湖镇，离东六环不远。线下竞拍前，已经有过18次网上报价。一般来说，网上报价次数越多，证明开发商们的竞争越激烈，能达到18次的情况并不常见。

这场竞拍，注定是场开放商之间的“火拼”。

现场出现了多家企业同时、甚至抢着举牌的现象。多轮举牌后，价格马上达到政府设置的最高限价，接下来要看哪家企业愿意配备的公租房面积更大。

经过70多轮竞拍，泰禾最终拿下这块地。

据当时媒体报道，泰禾拿下这块地最终的楼面价（分摊到每平米的土地出让价）约1.9万元/平方米，这样的价格甚至比当时该区域在售房源的价格都高，即所谓“面粉比面包贵”。即使剔除公租房的面积，楼面价也达1.6万元/平方米，成为当时的通州地王。

那正是泰禾狂奔的阶段，2013年上半年，泰禾光是拿地就花了90亿元。

之后，泰禾又花大价钱拍下多地的“地王”。比较知名的是2015年，公司花57亿元竞得深圳宝安区尖岗山的两块土地，楼面价分别约为5万元/平米和8万元/平米，成为当年的深圳单价地王。

前些年，像泰禾这样高价拿地、大量囤地的开发商不在少数。

如今深陷泥潭的蓝光发展，曾经也是疯狂拿地扩张的典型代表。2015年，蓝光发展借壳上市，打开融资渠道后，公司便开始加快买地的步伐。

数据显示，2015年-2020年，蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗和60宗。与此对应的土地投资额也大幅攀升，2015年蓝光发展土地投资额只有118亿元，到了2019年达到654亿元的历史最高值，四年时间翻了近5倍。

比起买地、囤地这些在房地产主业内的“豪赌”，多元化布局更能体现这些开发商花钱的“壕气”，这方面，恒大极有代表性。

目前恒大集团除了地产之外，还有恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康和恒大冰泉，总计八大产业。这些新产业投资巨大，但大多数并未盈利。

最“烧钱”的当属恒大汽车，数据显示，截至2020年恒大汽车投资达到474亿元，但至今仍未量产。

许家印的合作伙伴对他的一句评价至今广为流传：“别人是有多少钱干多少事，许家印却是兜里有2块要做20块的事情，拽也拽不动他。”其实，这句话对很多房地产老板都适用。

他们之所以敢不断加杠杆扩张，无非是觉得自己能借到钱。过去的操作，他们相当于拿别人的钱赌房价会一直上涨，而且供不应求。之前房地产行业的快速发展，让他们几乎能“空手套白狼”，躺着赚钱。

尝到了这种模式的甜头后，一些开发商便大肆借钱、蒙眼狂奔，全然忘了政策和市场环境可能会变，而自己借的钱也终究要连本带利还回去。

现在，正是他们为自己盲目自信付出代价的时候。

04、加倍偿还

地产商面临的时代大势变了。

房价上涨，是支撑起地产商辉煌的底层逻辑。

在如今“房住不炒”的基调下，政策层面会严格限制房价涨幅，对于那些前期疯狂加杠杆、不顾融资成本的企业，利润空间将被大幅降低。

除了政策，市场环境也在变。房地产高歌猛进的时代，得益于城镇化飞速发展。

2010年到2020年，10年之间，我国的城镇化率从36%增长到64%。今后，可以预见的是我国的城镇化速度将会趋于稳定，房地产总需求量也会受到制约。

而地产商们惯用的高杠杆，也行至末路。

“三道红线”给他们定了三条不能触碰的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。

踩线条数从3到0，房企依次被分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。

这无疑限制了房企的融资，那些曾经借钱狂奔的公司，现在即便连本带利偿还，也很难再借到新钱。

曾经花着借来的钱“拿地不手软、花钱不眨眼”的地产商们，如今该是体会到钱的宝贵了。

其实，不光是房地产公司，这几年越来越多曾经辉煌无比的企业，纷纷陷入困境。它们没落的原因大都和地产企业类似，不是因为发展慢了、业务不好了，而是自信过头、盲目贪大。

三胞集团也曾是明星企业，巅峰时，南京一共7架私人飞机，有三架就停在老板袁亚非家中。袁亚非和很多地产商类似，白手起家、擅用杠杆。

2014年前后，三胞集团一边借钱融资，一边疯狂并购，在全球上演了多场“蛇吞象”的交易。买来的资产质量良莠不齐不能盈利，欠的钱却越来越多，杠杆游戏再也玩不下去了，企业陷入巨大的债务危机。

互联网行业，靠融资扩张烧钱到破产的企业更是不胜枚举。

原来融资环境相对宽松的时候，不少企业错把借钱当能力，全然忘了自己能借到钱，主要是因为别人愿意借给你，而且借的钱要连本带利偿还。

行业快速发展期，身处其中的企业“好风凭借力”很容易赚到钱，被以往成绩冲昏头脑的人，只觉得自己法力无边，早就忘了“时势造英雄”。

如今“去杠杆”已是大势，那些曾靠借钱做企业、大玩金融杠杆的人，终将面临加倍偿还的时刻。

2020-2021年，是中国经济的一个分水岭，也是中国企业的一个分水岭。

从宏观上讲，经济动能切换，赛道转换。这些年里，很多人觉得企业难做，遇到增长瓶颈，与宏观肯定是有一些关系的。

你可以把宏观这样理解，就好比你开着一辆雪佛兰汽车，但觉得速度比较慢，于是你中途停下来，换上了更高质量的奔驰发动机。换发动机的过程中，一定会有一些“停滞”，但一旦完成，未来会进入一个“加速度时代”。

从微观上讲，企业进入到一个“大竞争时代”。觉得企业难做，是因为竞争饱和，新商业形态迭起，年轻人的文化变了。

这个时代是一个“百花齐放”之后，争鲜夺艳的时代。比的不是谁能开花，比的是谁在花丛中最鲜艳，最有特色。

为了帮你更好地理解未来，我把改革开放之后40年至今中国企业的发展史，划分为4个阶段：

第一阶段：1978-2000年，狂野20年。

这个时期改革开放出去，典型的跑马圈地时代，一切初生、野蛮增长。只要胆子大，敢闯敢拼，总能干出点事业。

电视剧《大江大河》很火爆，讲的就是这个时期。你的核心竞争力是“胆子大，闯劲”。

第二阶段：2000-2010年，壮大的10年。

这个阶段你可以理解为“长肌肉的时代”，前20年打下了基础，原来是长胖，现在是长壮，也就是品牌化、集团化时代。

这个时期，中国的联想、海尔等企业，已经可以跟国际巨头掰掰手腕。你的核心竞争力是“品牌力、规模化”。

第三阶段：2010-2020年，沸腾新十年。

2008年是一个转折点，中国网民达到2.98亿，超过美国。在庞大的用户基础上，2010年堪称变局之年，也是移动互联网的开局之年。

这一年，腾讯推出QQ商城，淘宝第二届“双11”收入近亿元，凡客拿到巨额融资，同年12月，当当网登陆纽交所。

还有团购，席卷了成百上千家公司，史称“千团大战”，这是中国互联网历史上的一次全民商战。

移动互联网开启了一片新的“大江大河”，如同改革开放前20年，也是沧海桑田、波澜壮阔。你可以把宏观这样理解。

第四阶段：2020-未来20年，内进化时代。

2020年，移动互联网的“野蛮增长”时代已经结束，是新商业模式大爆发之后时代。

这里先讲一个故事：

在古老的非洲大草原上，每天早上，当新一轮的太阳冉冉升起，金色的曙光照在一只狮子身上时，狮子醒来了，它抖了抖身上的毛，望着太阳对自己说：“今天我要不停地跑，追上跑得最慢的羚羊，把他吃掉。”

在同一时候，一只羚羊醒来了，它望着升起的太阳对自己说：“今天我要不停地跑，成为跑得最快的羚羊，只有这样，才不会落在后面，让狮子吃掉。”

几千年的循环后，狮子越来越强壮，羚羊跑得也原来越快。

也就是说，这场商业马拉松里，能活下来的企业，都是经过激烈的生存竞争的。

这个时期有四个特点：

1. 巨头林立；

2. 行业高度细分；

3. 无边界的组织；

4. 跨时空、跨地域的无缝协同。

1和2属于时代趋势，不多解释。3和4属于生存能力，这块后面会有详细解释。

在这个时代里，充满“动态竞争”，最考验组织能力、协同能力，以及应对混沌状态下的迭代能力。

我把这个时代称为“大竞争时代”，也称为“内进化时代”。

拖垮公司的4个陷阱，

比996还让员工深恶痛觉

在“内进化时代”，外部竞争趋向饱和。

企业能否走得更远，主要是看内部组织是否具有协调性更好、新观点和新认识能否被表达、是否符合年轻人的价值观。

外部环境虽然凶险，但所有人都面临同样的环境。

堡垒最容易从内部攻破。所以，与其抱怨环境，不如改革内部。

以下是拖垮企业的4个陷阱，很多老板可能还没意识到：

1. 无效会议和内卷会议

很多老板和中层，有什么事最爱的就是开会，一开一上午。老板开完了，中层再带团队开一下午。这是典型的“以会议落实会议”。

实际上，很多会议都是老板的“自嗨”，老板讲得很开心，员工还得很配合。一些会开着开着跑题了，一些会开着开着甚至成了“批斗会”，还有一些会要拉着其他部门各种人一起开，开完了之后大家还是各干各的。

以至于很多人总结出开会的“潜规则”：“解决小问题开大会，解决大问题开小会，解决重大问题不开会。”“人多的会议不重要，重要的会议人不多。”“会上发表的意见不要太当真，会下交换的意见一定要认真。”

这其实是一种很严重的内卷。陈春花教授说，真正有效的会议要“明确主题，解决问题”，而且会上要谈具体的行动方案，会后要得出有共识的结论。

所以，无效会议是公司的第一大内卷。

2. 各自为战、步调不一致，无法形成合力

有时候你会发现，在同一个项目里，消耗最长时间的，往往不是事情本身，而是等待和消磨的时间。

项目拆解后，同一个小组里，张三的事情要等李四的事情先完成，李四可能要等王五。最后一个组完成进度的时间，就是工作效率最低的那个。

一个组都是这样，何况一条线，一个整体。

谁也不知道谁在摸鱼。于是大家一起摸鱼。

这其实对公司的伤害特别大，对慵懒员工的包庇，就是对优秀员工的惩罚。

于是公司形成了“死海效应”。能力强的员工容易离职，因为对公司内愚蠢的行为的容忍度不高，也容易找到好工作；能力差的员工倾向于留着不走，也不太好找工作，年头久了就变中高层了。公司的竞争力越来越差了。

3. 等级森严，员工缺少归属感

网上流传一个段子，看完后特别扎心。

被老板“骂”了之后：80后点头哈腰；90后选择摊牌；00后把老板开了……于是很多人说，90后和00后太自我，没有职业精神。

这其实是对00后最大的误解。

华夏基石管理专家施炜老师调研过上千家企业，他跟我说：

“留不住人，这是一个内生的问题，不是外部的原因。很多老板说90后不行、00后不好管，这些都是没道理的，都是推卸责任的表现，有的时候是无能的表现。”

B站曾有一个宣传片《后浪》，视频中，有人挑战高空跳伞、有人在街头不惧世俗眼光Cosplay，还有人来一场说走就走的旅行……

这些年轻人，他们身上有着比前辈更多的自信，有着更多选择的人生。

实际上，社会发展了，过去人们工作是为了解决温饱问题，现在每个人来到公司，都有自己的目的。可能是为了赚钱，也可能是为了学习，还有可能是为了实现理想抱负。

按照马斯洛理论的解释，需求层次改变了。

传统的等级森严的科层制，早就过时了。张瑞敏要砸碎海尔，建立一个无边界的自组织，任正非说“要让听得见炮声的人来做决策”。

不去思考时代变化，不去思考社会文化，不去理解年轻人，出了问题就去抱怨大环境、抱怨00后不行，这类企业，你不倒闭谁倒闭？

4. 用繁缛的规则管控人、折腾人

现在很多优秀的人去面试的时候，都会问一个问题：“你们公司用XX吗？”如果用，那就不谈了。

因为工具是为了解放人，帮人们更好地工作，而不是成为监控员工的利器。

用什么样的工具，反映了一家公司的价值观。

比如说用OA系统，本来是为了系统化管理，为了提高效率。但是有的公司报销流程非常麻烦，要各种审批、各种签字，为了一点小问题，折腾好几次。而且经常被卡住，一个报销或者业务付款要折腾好几个月，对内影响了员工积极性，对外与合作伙伴之间扯皮，损害了公司品牌形象。

还有的公司的OA系统很难用，经常闪崩，一些常用的信息也不能保存，要反复提交。最后为了报销几十块钱，耽误大半天。

这也是很多公司的内卷现象之一。

本段总结：

这4个陷阱，逼退了很多优秀的人才。很多人说，这其实比996更可怕。其实很多年轻人，他们能吃苦、爱拼搏、不怕难，怕的是内卷和消磨。

本来想做一番事情，激情却都消磨在无效的会议、重复的沟通、为了一点小事反复折腾之中。这样的组织，可以说打不了胜仗。这样的企业，可以说很难有长期的未来。

建立在“制度理性”上的“工具理性”

那老板们、企业家们，该如何避免上述陷阱呢？

方法有两个，一是建立有效的制度，符合年轻人的文化；二是实现工具理性。

先说制度和文化。

先讲一个小故事。在一个小村庄里，有7个人一起吃饭，每天必须找一个人来分粥，如何才能保证分得最公平呢？

这是一个管理问题。就是要避免有人用分粥这个权力，让自己多吃多占。

人们先后尝试了有经验的人、道德高尚的人，甚至尝试过轮流坐庄，最终都失败了。无论是经验还是道德，都经不住考验，轮流坐庄时候大家总有1天是吃撑着、剩下6天吃不饱。整个分粥陷入了恶性循环。

怎么分最好呢？

后来，大家发明了一个方法，解决了这个问题。分为四个步骤：

第一叫利益顺序。选一个分粥的人，这个人分完之后最后拿，他分得不均衡，他永远拿到的就是最少的那碗。通过利益的顺序，控制人的私心杂念。

第二叫“阳光措施”。分粥的过程是公开的，大家都可以看到，并且直接监督。公开是公平的前提，公开是公正的基础，凡是见得了阳光的，就不会捣鬼。

第三个厉害的地方在于——机会均等。任何人都有机会分粥，只要发现有问题，都可以提出，并且成为新的分粥人。

第四点叫付出回报。不让分粥的人白受累，谁负责分粥，谁每餐加个鸡蛋，连续一个周分粥好奖励一袋面粉，连续一个月不出问题，奖励一桶油。

最终，在这个机制下，村里的人觉得粥分得特别公平，人人都不吃亏了。

这就是制度的力量，企业就是要建设符合人性利益原则的制度。

另外就是文化，公司氛围是不是轻松？是不是目标和结果导向？公司里是不是唯领导是从，是不是马屁文化盛行？

在“内进化”时代，有了好的制度和文化，让企业有凝聚力，变得更强大。另一方面，还需要“工具理性”。正所谓，工欲善其事，必先利其器。

企业里的工具分为两类：

一类是帮助员工更快、更高效工作的，比如Photoshop、WPS等，帮用户在单位时间里做更多事情；

另一类是帮助用户节省时间的，比如一些OA协同系统，节省掉不必要的沟通、流程成本等。

字节跳动推出的飞书，是兼具了上述两个特征的一款软件。

前面说的拖累企业的4个陷阱，飞书都有很好的协同解决。

1. 破解会议难题

原来开会经常约不到会议室，效率也不够高，一人讲全员听，有时候大家七嘴八舌，很容易发散跑题。一场会议下来，什么也没留下。

在飞书里有一个“飞阅会”功能，能够以“文档撰写、静默阅读、互动讨论、落实结论”的流程提高开会效率。

这个会议模式的特点是，所有的内容记录在文档上，以文档进行协作；没有PPT；会议前面20分钟就是所有人阅读文档和做批注，有什么问题、哪里需要补充，会议发起人直接在文档中作回复，可以随时@任何人来补充——在会议现场的和不在现场都可以。

阅读和批注环节结束后，在进行现场提问——这时候，大部分的问题其实都已经在文档中解决了。

也就是说，“飞阅会”有3个巨大优势：

1. 非常聚焦。不会偏离设定的文档内容和主题。

2. 整个过程全盘记录，结论在文档里，方便随时追踪。

3. 十分高效。原来模式是一个人讲解，后面的人挨个提问，其他人都在等待，浪费了大量时间。现在是看完文档，多人共同用文档提问，节省了大量时间。另外，即使不参会，也能清楚地阅读会议纪要。

小米联合创始人王川曾在分享小米的管理经验时提到对飞书和“飞阅会”的应用。

他直白地说，“飞书是一个工具，飞阅会是一个方法”，称自己“用30分钟，和90个人，开了一场过去几个小时都开不完的会。”

更有意思的是，“飞阅会”不仅提高了开会效率，还让一些性格内向、传统会议中发言较少的人员，在“飞阅会”上，往往以文字评论的形式，输出一些有价值的思考与观点。

在这点上，还真是谙合并弥补了国人内敛的性格特点。

2. 协同作战、形成合力

前面讲，拖垮企业的一个陷阱是各自为战，面对大型项目的时候，效率和协同不足。

在组织协同上，飞书“云文档”可以多人在线编辑，可以@相关人、来支撑对信息的高效、协作处理。

这一模式的威力有多大呢？举个例子：

2021年春节春晚，抖音成为央视独家红包合作伙伴，接到这个消息时候，距离除夕仅剩27天。

在这27天里，抖音团队借助飞书，调动了产研、运营、市场等部门的数千人，并基于“云文档”与视频会议、文字结合的形式，充分协同调配，甚至利用突发灵感和碎片时间，推进整个项目。

除夕夜，抖音红包如期而至，总计为全国观众送出12亿元红包，703亿次红包互动全程无宕机。

这在过去是完全不敢想象的事情。这是协同的力量，这也是“工具理性”的力量。通过工具，“内进化”了的组织，无比强大。

另外“云文档”还有一个好处就是为企业留存知识。

字节跳动副总裁、飞书创始人谢欣认为，对于现代企业来说，知识越来越重要，而文档是知识最重要的载体。直观地来看，IM有清晰的对话边界，文档则可跨越边界传播，到达有需求的人手上。PPT强调形式，更适合宣讲、传播等场合，文档则更适合组织内部沟通，更强调内容本身，更能高效、清晰、准确、完备地表达信息。

更重要的是，组织中优秀的思维、方法、结论，往往是由优秀个体产出的，同时也会随着优秀个体变动而流失。如果这些知识能够沉淀下来，就能为组织长久赋能。 

3. 自驱型组织，释放年轻人的工作自由 

只有思考社会文化，思考并理解年轻人，才能成为有竞争力的企业。

说得直白一点，越是优秀的员工越有个性，越是牛人越需要被尊重。

这届年轻人越来越不care领导的面子，他们需要的是一起为一件牛逼的事情拼尽全力，跟老板一起像兄弟连一样奋斗。

做的事情要有价值，而不是在磨合和内耗中消耗精力。

字节有11万人，这些年一直保持高速增长，一个很大的秘密在于OKR管理，也就是目标与关键成果法。

谢欣认为，OKR有两个好处。一个是默认公开：下级知道上级的目标，并且一层一层向上看，都是公开的；第二个是目标对齐：大家都知道公司的总体目标，每天都在往正确方向上努力。

宏观与微观、高层与基层，目标完成了统一。

《管子》中有一句话“利出于一孔者，其国无敌。”就是大家本着一个方向努力，国家会无比强大。《管子》中也说，出两孔军事力量就弱了，出三孔那就不能打仗了，出四孔国就亡了。

《管子》说的是治国，但跟企业一样，上下一心，才能不断打胜仗。

飞书的OKR管理法，其实就是用工具协同组织，背后是对人性的尊重，消除职场等级感，提升员工归属感、参与度、自驱力。

这种协同，在复杂的制造业企业中尤其重要。据说理想汽车也投入了飞书怀抱，依托“云文档”启动了“OKR复盘会”，内部效果非常满意。蔚来和小鹏也都把办公平台切换为飞书，殊途同归之处，也谙合未来的一种潮流。

4. 工具是赋能人、解放人

有的企业选择用工具来管控人，有的企业选择用工具来解放人。

有的办公工具设计的初衷是一切为了老板，有的办公工具设计的初衷是理解人、激发人、充满价值观、解放人。

芬兰管理学家彭特·赛德马兰卡在《智慧型组织》中说：工具改变了生产关系，不同的生产关系，缔造了迥异的组织结构。

有个很有意思的小细节：

小米的王川把飞书“云文档”中@相关人的功能，比喻为“集结号”，用@集结，用√解散。

在飞书的组织模式下，小米的管理成本大幅下降，王川说“所有节点的算力，都被调用起来了”，达到了一种“算力最优”状态。

以前为什么没有达到这种状态？王川说，因为从前没有工具。

谢欣也认为，工具对组织是有塑造作用的，一家公司通常用邮件沟通，那彼此的互动必然慢一点；一家公司通常使用PPT展示，那必然更重视形式；一家公司以Word工作，自然更倾向于个人创作。工具本身的属性，会潜移默化地影响一个团队的行为。

底层逻辑不同，结果迥异。

用大炮的人，就是打得过耍大刀的人。这是工具理性，也叫常识。

老板可以选择管控人，也可以选择解放人。管理是一种哲学和智慧，但认知决定未来的结果。

结语：居安思危、未雨绸缪

回归到做企业本身。

外界大环境很重要，但一个“内进化”时代，先把自身进化到足够强大，不让“堡垒从内部攻破”，不也是一个大前提吗？

“内进化”时代，更大的竞争力在于自身提高。

任何时代都有崛起的企业，任何时代也都有衰落的企业。做得好就是黎明，做不好就是衰落。

在瞬息万变的信息社会，唯有惶惶不可终日者才能生存，唯有怕死的人才能长寿。但是现在到处都是不怕死的人和企业，老板不理解时代，做事拍脑袋决定，沿用过时已久的管理方法。常在河边走，难免要湿鞋啊。

最后，用一个小故事结束这篇文章：

2001年，任正非去了一趟日本，有两个原因。

一个是由于母亲去世的打击，抑郁症使他陷入一种身心俱疲的状态，希望借日本之行修复创伤。

另外一个正如他在《北国之春》一文开头所写：“在樱花盛开、春光明媚的时节，我们踏上了日本的国土。这次东瀛之行，不是来感受异国春天的气息，欣赏漫山遍野的樱花的，而是为了学习度过冬天的经验。”

当一行人来到松下公司的时候，他们看到到处都是一艘大船即将撞上冰山的宣传画。画的下面有一行日文：“能挽救这条船的，唯有你！”

任正非当时非常感慨，他说：“企业能有这种心态，就不会有度不过去的冬天。”

当时，日本企业的冬天已经持续了20年，却仍然顽强地活着，其中的奥秘在于，它们有一颗未雨绸缪和坚持坚守的心，在这个过程中养精蓄锐、修炼内功。

这是它们始终如一的过冬心态。

未来，又何尝不是需要这种耐住寂寞、修炼内功的精神呢？

这意味着，争议多年之久的房地产税终于开始启动，中国房地产再迎前所未有的超级变量。

01、大加速

突然加速。

这是许多人对房地产税试点的第一印象。

就在一周之前，《求是》杂志刊发的高层重磅文章指出：

要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

话声刚落，房地产税试点工作就已铺开。无论是速度之快、效率之高，还是态度之坚决，都超乎社会各界预期。

毕竟，房地产税提出已有10多年时间，而推进房地产税立法等也多次现身于官方文件，但一直都是犹抱琵琶半遮面，社会对于房地产税的呼声之高与推进之慢，形成了鲜明对比。

就在几天前，乐观者预测房地产税最快也要到年底落地，大部分人则豪言三年五年都未必能落地。

然而，这一次，房地产税在高层定调之下迅速推进。雷厉风行之下，背后的信号可想而知。

02 、房地产税，向谁征收？

根据相关文件，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。

这意味着，除了农村住房之外，各类房地产都将纳入税征收范围，但不同房产征收方式不同。

房地产税虽然是新鲜事物，但房产税早已有之。早在1986年，我国就已出台房产税相关条例，对经营性房产开征房产税，而自住房产则在豁免之列。

作为非居住用的房地产，商铺、写字楼，开征房产税已有数十年的历史。写字楼房产税一般按照租金的12%进行征收，未来大概率仍旧沿袭这一模式。

而对于居住用房产，主要包括商品住宅、商住公寓，将成为新一轮房地产税试点的主要征收对象。

根据官方此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。换言之，与商铺写字楼按照租金征收不同，住宅大概率将会按照房价进行征收。

假设某地房地产税率为1%，1000万评估价的房产，每年就要缴纳10万房产税，10年就是100万，不容小觑。

03、农村宅基地

为何豁免于房地产税？

官方明确，房地产税试点，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

我国土地分为国有土地和集体土地。城市土地基本都是国有土地，而农村土地为集体土地，土地性质的不同，决定了其市场权益和价值的不对等。

长期以来，农村宅基地及房产只能在集体内部流动，不允许上市交易。

有关部门多次重申：

严格禁止城里人下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。

既然权益有别、价值不对等，农村房产豁免于房地产税之外也是正常的。

相比土地权益的差异，更重要的是，农村并不具备开征房地产税的条件。

几乎所有农村房产都是自住房产，除了超大特大城市里的城中村，这些房产几乎不附带任何投资性需求，更不好用炒房需求。

同时，农民收入相对微薄，与城市有房一族有着天壤之别，向宅基地征收房产税既不现实，也有违其“推进共同富裕”的初衷。

04、 哪些城市会成为试点？

官方文件指出，在部分地区开展房地产税改革试点工作。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

这说明，房地产税是试点先行，在试点基础上推进房地产税立法，再面向全国推广。

哪些地区会成为第一批“吃螃蟹”的城市？

目前官方尚未明确。但从社会各方的讨论来看，作为先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。

这不仅因为三地都享有超级政策红利，需在一系列重大政策面前尽到“示范”之责，还因为几地房价位居全国前列、房价收入比名列前茅。

当然，具体哪些城市率先试点，有待官方进一步明确。

05 、试点先行，何时全国推广？

房地产税试点要持续多久？

根据文件，授权的试点期限为五年。这意味着什么？

先试点，再立法，这是房地产税推进的时间逻辑。但试点期限为5年，不等于房地产税立法非要到5年之后才会推进。

试点相对容易展开，在房价高热的热门城市率先试点，也能得到广泛的社会支持，而立法则需按照“税收法定”原则，广泛征求社会意见，涉及面更广，推进确实需要时间。

房地产税试点，已经开始逐步落地。那么，房地产税何时立法，又将何时向全国推广？

从官方表态来看，目前仍无时间表，可能要视房地产税试点进展而定。但从各方面的规划来看，推进房地产税立法有可能在十四五时期（2025年之前）完成。

无论如何，作为中国住房商品化改革以来的最大变局，房地产税终于开始发挥其威力。

房住不炒，共同富裕，勿谓言之不预也。