因为人口结构和趋势的相对稳定性，在房产趋势研究上，10-20年是可以科学精准预测的中长期。这里的“中长期”，是根据人的生命周期来看的。20年，一代人的差距，可以算是较短的“长期”。50-100年，一般是很难预测的，除非决定移民，也没有必要太多去预测。

在2010年的第六次人口普查间，浙江常住人口总量排名全国第10位。而在“七普”中，仅仅用了10年，浙江的人口总量仅5442万，直接增加到6456万，增加比例高达18.63%，仅次于广东。远高于江苏、山东等人口大省。广东和浙江分别成为冠军和亚军。

浙江是全国贫富差距最不悬殊的省份。然而，根据《浙江省第七次人口普查主要数据》，浙江十年流入人口高达10140697人，分布并不均匀。看下图：

在这十年中，杭州新增323万人，占全省总量的31.9%，为宁波一倍；宁波新增179万人，占比17.7%。在研究中，让我喜出望外的是，排名第三的是金华，而不是浙江老牌经济区域中心城市温州。新增人口168万后，金华常住人口从536万暴增到705万。

人口绝对增量最小三市，分别是舟山、衢州和绍兴，新增人口分别为3.6万、15.3万和35.8万人，与杭州、宁波和金华形成了鲜明的对比。舟山是浙江唯一的地级岛屿市，本来面积和人口就少。绍兴顶呱呱了几十年，现在呈现出了颓势。衢州和丽水两市最惨，分别是-29.2万和-20万人。

在全省人口净增千万的情况下，城市人口仍然净流出，意味着居住需求的减少。城市人口老龄化日趋严重，雪上加霜。据《浙江省第七次人口普查主要数据》，全省60岁及以上人口为12072684人，占18.70%，比2010年上升4.81个百分点。

浙江辖下11地市60岁以上人口占比情况看下图：

11地市中4个地市60岁以上人口占比低于全省平均水平，分别是金华市 16.0%、温州市 16.5%、杭州市 16.9%和宁波市 18.1%。其中衢州老龄化状况最为严重，高达25.4%，丽水则列全省第五位。

这样说来，四个年轻化的城市，尤其是金华、杭州和宁波三个这三个城市，房价需求是旺盛的，未来10-20年必然强劲增长。衢州和丽水，看似岌岌可危。

分析了老龄化趋势，就要分析0-14岁孩童人口总量。根据人类的生物学特点，这是未来10-20年住宅需求端的基础支撑。

在未来10-20年，60岁人口会逐渐趋势，他们腾出来的房子，就是未来二手房的供给端。15-60岁是重要的劳动力人群和住房购买群体，构成中了现实中的购买力。0-14岁人口，则是未来购买住房的基本人群，加上以后外地净流入的青壮年外来人口，是影响10-20年的中长期房价的决定性因素。

看上图，杭州、温州、宁波和金华四个城市0-14岁人口均在100万以上，台州接近百万。其中湖州、衢州、丽水和舟山均不足50万人。

浙江官方没有提供40岁以上人口统计数字。我们略略简单粗暴地以15-60岁年龄层次作为0-14岁人口的父母辈来分析。请看下图：

两者高度一致，且与流动人口数量正相关。原因很简单，人口净流入的，多数都在适婚与适育年龄，这就给了0-14岁人口强劲补充。

在楼市分化的时代，结论很清楚。

在浙江这个工商业省份，有趣的问题来了，为什么本地经济不那么发达、人口净流出的丽水和衢州的房价那么高？尤其是丽水，凭什么比金华房价还要高？

丽水例如青田，华侨多。我的朋友、在金华磐安创业开拓的丽水缙云人姚徐刚指出，“丽水房价高还有一个因素，外出经商人员多，而且每个县都会有一两个产业，亲戚帮带。开发小水电站，做灯具、开小超市，开浴室，养殖鱼、鸭、虾等。赚钱的人，会回家乡买房。缙云46万人口，有3万在两广、东南亚搞养殖。全国的小超市，基本上是丽水人开的”。丽水被称为浙江的“青藏高原”，房地产发展所必需的土地供给严重不足，在这种特殊局面下，丽水房价居高不下。

衢州也有类似特点。可以说，外出经商、在本地买房，客观上抬高了浙江包括温州、丽水、衢州开化等郊县山区城市的房价。尤其是温州，温州人在七八十年代纷纷经商，成为中国农民下海的典范。这是浙江区域经济发展的特色。

然而，金融供应的不足，三角债和连环贷的资金链断裂，使得温州在2011年前后（第六次人口普查之后）爆发了严重的地方性金融危机。进而产生信任危机和创业动力的严重不足。2011年，我曾在一系列媒体上发表“温州十论”讨论这个现象。更糟糕的是，后来温州又饥不择食地进行“产业升级”（看下图2014年新闻）

可以说，正是这种急于求成的拔苗助长，与金华的东阳和永康这两个全国百强市一样，温州完全失去了数字化时代。在这种迷惘之中，因为先进产业缺失，以至于到了最近几年，甚至当地出台的人才引进政策，都很难起到多么好的作用。 

正如华东师范大学城市发展研究院院长曾刚认为，杭州人口能保持大幅增长，一方面是因为产业转型升级的大趋势带动着人口加速集聚；另一方面则得益于近年来政府出台的一系列人才引进和落户政策，使得杭州成为人才的重要吸纳地。 

而温州，“本地高素质人才流失严重、技术基础、产业基础较为薄弱等因素导致温州的产业转型升级困难重重。同时，产业升级是一个过程，不会一蹴而就，再加上温州受到空间和区位环境的限制，在今后一段时间内，温州的人口吸引力会还会继续下降”（见《21世纪经济报道》2021-06-15 ）。 

温州常住人口930万人，户籍人口821.26万人，净流入人口108.74万人， 我们看看温州第七次人口普查所公布的12个市区县人口情况。

表1.全市各县（市、区、功能区）常住人口总数及比重

地区	人口数（人）	比重[4]（%）
		2020年	2010年
全 市	9572903	100	100
鹿城区	1167164	12.19	14.18
龙湾区	475706	4.97	5.53
瓯海区	963238	10.06	10.93
洞头区	107027	1.12	0.96
永嘉县	869548	9.08	8.65
平阳县	863166	9.02	8.35
苍南县	843959	8.82	8.65
文成县	288168	3.01	2.32
泰顺县	265973	2.78	2.56
瑞安市	1520046	15.88	15.62
乐清市	1453090	15.18	15.23
龙港市	464695	4.85	4.34
瓯江口产业集聚区	41780	0.44	0.24
浙南产业集聚区	249343	2.60	2.44

可以说，温州是全国重点侨乡，有68.84万温籍华侨华人、200多万在外温商，并且在全国268座城市设有温州商会馆。目前全市在册登记流动外来人口355.3万人，温州是一座大进大出的城市。

今年5月14日，有一篇由官方的“温州发布”所发表的相对权威的文章《事关楼市未来！分析下第七次人口普查温州数据》。

上文所引上述六普人口数来自于《2020年温州市统计年鉴》。因涉及行政区划调整（例如龙港设市），部分数据根据七普人口数据公报测算。

上表中“市区”指鹿城、龙湾、瓯海、洞头、瓯江口、浙南等六区。这篇文章指出，人口流出的预计主要集中于鹿城、瓯海、龙湾三区。据测算，市区近10年人口流出约35万人。

“这可能是由于大拆大整、大建大美等城市建设推进，部分粗放型、“低小散”产业“退二进三”，城区工业用地转化为住宅用地等，疏散了产业人口。另一方面，市区人口数量和权重的下降，也侧面说明了由于温州的“小狗经济”特点，市区对县域人口的吸引力相对有限，首位度不足。”

另外一个现实是，温州市城镇人口达690.80万人，城镇化率达72.16%，比2010年 提高6.14个百分点。70-90%为多数发达国家城市化水平，50%上下为发展中国家水平。按照国际规律，城市化率达到70%以上后，房地产的黄金期就过去了。 

城镇化速度预计会明显放缓，对楼市来说，整体上是利空。

这篇文章指出，每户人口比六普减少0.39人，平均每个家庭户的人口为2.37人，比2010年六普数据2.76人下降0.39人。从长期来看，每个家庭规模逐步变小， 可能对中小户型带来一定利好。

反观在金华，根据金华官方公布的第七次人口普查金华各县市区人口数据，义乌市以近186万的总人口位列全市第一，金华市区（婺城区金义新区）约146万，东阳市人口近109万。从人口占比来看，金义新区、义乌市、东阳市、永康市、武义县均在上升，其中义乌市、金义新区占比有较大幅度提升。

从2018年起，由于中美贸易战和近年来的经济下行，根据当地媒体报道，金华城中村部分商户关门，坊间冒出一个传言：“金华城里走掉10万人。”

七普数据却显示，2020年义乌市常住人口185.94万人，义乌人口净流入规模达到了100万之巨。市区总人口已达到1463990人，其中婺城区常住人口增加19.54万人，金义新区增加19.13万人。

最强大的产业动力是以义乌电商的崛起，伴随着自贸区金义片区这一最大的政策利好和机遇，承接周边产业溢出效应，大力推进金义一体化，在人口增速上实现了弯道超车。对此，2021年5月17日官方的“金华发布”如此说：

金华的“人口红利”之所以还在延长，首先得感谢200多万外来人口的流入，其中青壮劳动力占了绝大部分。不同于刚洗脚上田就进城的父辈，单纯依靠体力谋生，新一代的外来人口有力量、有知识，更有智慧。“如果说第一次人口红利是人口数量，那么第二次人口红利则是人口质量，未来发展的着力点，要将人口红利变成人才红利。”

值得关注的是，与2010年相比，2020年普查结果各县（市、区）人口均为净流入，全部正增长，实现“满堂红”。许平认为，随着我市成为外来人口流入大市，各地或多或少都了这一红利，那种认为兰溪、磐安人口呈净流出的传统观点，“现在看来并不成立”。

这样来说，温州很多县级行政区人口净流出，而金华所有县市区都是人口净流入。

最后想对读者朋友说的话

从这周开始，我们开始预测中国未来10-20年房价上涨趋势。主要是关心浙江、广东、江苏、山东等沿海发达省份。作为浙江人，一直关心家乡人口流动、产业发展和未来房价走向。本文为浙江人写，也为关心浙江、有意愿到浙江投资生活的朋友写。文章立论的基本方法论，必然有利于大多数读者。 热评

这几天在北京。家在北京，工作在深圳，父母在浙江。京津冀，大湾区，长三角，除了大学本科四年在重庆北碚区，这就是我生活的全部。如果在中国还要选个繁华的都市区来生活，我想大概是在成都。成都和重庆是成渝经济区的中心城市。人生几十年，在四个中国最有活力的城市群，都有较长的生活经验。

在本文快要结束的时候，梳理过去一以贯之的观点，谈点个人看法，希望对大家有帮助。 

1、对大多数人来说，无论怎么买房，都是重资产的消费或投资。千万不要小事讨论个三五个月，大事一两天就决定。

2、首先还是要区分刚需还是投资。一般条件下，刚需就买，最好以投资的心态买刚需房。这就要思考未来的接盘侠。

3、特别关注那些人口净流入的城市。大多数都是中心城市，省会城市。例如，在浙江，人口净流入的第一大城市是杭州，然而是宁波。几乎占了浙江人口净流入的绝大部分。接下去才是温州、义乌金东区和金华开发区组成的浙中城市群。所谓浙江四大中心城市。

4、投资的话，能北上广深，就尽量北上广深。这些城市，一定比郑州、成都这些强二线城市强。如果是想回老家了，或者给家里老人买，尽量在年底买。

5、对于中心城市来说，限购、高房价，等等，说明房价上涨大有空间，而不是说明要降价。请尊重价值规律。

6、在这些城市，无论投资还是自住，都要考虑交通、配套和学位。一套房子有地铁、好的学位、完善的配套，必须具备一个条件，才是好的房子。

7、房子越用越旧，消费理念在升级。尽量买新房，然后是次新房，最后是老房子。

8、可以找父母要钱借钱，买什么房还是自己决定；作为父母，请相信生活在开放时代的下一代在这方面更理性。

9、努力区分媒体中的房地产热和实际的房地产销售状况。总要在不同的城市多跑跑。房产投资越热，可能也是泡沫热。例如曾经的鄂尔多斯、2011年前的温州、天津滨海新区。临深的惠州，因为有天量的新房，惠州再往北走，就是广东的相对落后地区，是河源和汕尾。肯定不如东莞。要警惕开发商的宣传。

10、这就意味着，要认识至少三四位房产中介，那些一个月能请出来吃一顿饭、一次交流能有三四个小时的中介。最好是工作有五年以上的。在这个领域，他们吃过的盐，比我们吃过的饭还多。虽然会互相矛盾，他们会告诉我们很多实际情况。

11、看了三十套房子、问了十位中介后再买房，不要随意心动。

12、因有较高的税费，公寓千万不要买。政府会为了营商环境而打压，写字楼不要买。塔楼不要买。这些都无所谓刚需不刚需的。

13、投资的话，尽量买小户型。小户型，投资回报率更高，更容易找到接盘侠。前海的小户型，2019年一年涨幅40％，同样的前海大户型不到其一半。更别说龙岗坪山的大户型。投资的话，有移民计划的，都不要买别墅。

（再艰难，也要有盼望，有欢喜）

14、钱多可以买两套小的，小户型转手相对容易。自住另当别论。

15、同样的单价，市区普宅的价值大于郊区豪宅的价值，豪宅溢价开盘时即已完成，地段好的普宅会逐渐增值。

16、既然打算结婚生子，咬咬牙买个学区房吧。市中心学位房涨幅，远远大于郊区大房子。孩子长大一些了，就可以换郊区大房子。

买房，需要很多亲戚朋友，资源信息共享，经验教训交流是关键，自己广泛调查研究才是真功夫。欢迎加入文后慕义书院知识星球群。这里一向直言不讳。