吗哪(308)供应…
灵糧
神迹与启示 5、苦…
耶稣对他说：『你因看见了我才信；那没有看见就信的，有福了。』【约20: 29】
当我们落在苦难、无助之中，人生走到了绝境里的人。这样的人来求耶稣，是带着纯粹的信心来求的。他们相信耶稣是上帝为他们预备的救主，也承认自己是有罪的；主耶稣愿意在他们身上彰显医治的神迹。他们得了医治，是因为他们纯粹的信心，更是因为主耶稣丰富的慈爱与怜悯。他们经历过神迹之后，信心会更加增长。神迹虽然医治的是他们的肉体，但却会把他们心灵的目光转到属灵的事情上，他们会因为神迹而更加注重保守、顾惜自己的灵魂。
向主求神迹的人，是带着属世目的的人。这等人虽然确实相信耶稣有大能，但他们的信心并不纯粹，他们来向主求神迹，不过是为了满足自己心中的贪欲。他们来向耶稣套近乎，为的就是要从中捞取一些属世的好处。个没有纯粹信心的人来求神迹，就算他们真的经历了神迹，也不会生出信心。如果人没有真正的信心，无论他看见多大的神迹，他也不会悔改。
心里仇视基督信仰的人。怀着抵挡的心，求耶稣行神迹，也不是真的想要看见神迹，而是想借此给耶稣下圈套，好攻击耶稣。这类人的代表，就是法利赛人和文士。主耶稣在一个瞎哑病人身上行了一件神迹，祂赶走了污鬼，使病人得到了痊愈。但法利赛人和文士却污蔑说，耶稣是靠鬼王的能力赶鬼的，是邪术。显然，他们并不是不懂得分别神迹与邪术，而是因为他们心里嫉妒耶稣，想要敌挡耶稣，所以，故意把神迹说成邪术。主说，这样的人，今世，来世，总不得赦免。
信徒不可一味强调神迹、今生的健康、好处，而忽略了永恒、舍己。我们不可要挟神，命令神，或曲解圣经为我所用，来宣告必得医治。我们也千万不要“假传圣旨”，说祷告从神得来话了。
疾病苦难可能是因罪造成，但不尽如此。约伯不是，被主医治生来瞎眼的那个人也不是。要自问我求神迹的动机是什么？是为我的好处还是为神的荣耀，神国的缘故？若神迹不出现更符合神的旨意，我是否愿意顺服，是否爱主服事主的心不变，是否仍然有出人意外的平安，是否仍然感谢赞美主？
神的儿女千万不要忘记，古往今来最大的神迹，就是神竟然爱我们这样的罪人，且道成肉身，为世人的罪流血舍身在十字架上，被埋葬，第三天从死里复活。这才是我们要永远高举的神迹。而在今天，如果要看神迹奇事，有件随处可见的奇妙神迹却因司空见惯被忽略了，那就是像你我这样顽梗骄傲、自我中心的罪人，居然认罪悔改，降服在基督脚前，生命产生了180度的大转弯，成了完全新造的人，有基督的心，基督的爱，基督的性情，为主而活，不再惧怕死亡。这不是人能做的，是真真正正的大神迹！
谈到如何看求神迹奇事的问题，根本上仍然是更深经历十字架的问题。十字架是古往今来最大的神迹。仰望十字架，与主同钉，同埋，同复活。在一个崭新的、非我唯主的生命里面，如何看待神迹的问题就很清楚了。主在今天要行的大神迹，不在于改变我们的境遇，而在于重塑我们的生命，一个全然属主的生命。奉主耶稣基督的圣名祈求！阿们！
启示意义 : 今天神不在圣经之外讲话。若说有感动还勉强，若说有神给的话，最后却没有如此发生，岂不是自取其辱。蒙主恩典！阿们！
c7.63 想生存…
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90年代的时候，我国掀起了一股“创业潮”，大批人顺着时代的潮流不断创业，并且纷纷获得了成功，正如中信建投前首席经济学家生前所讲得，人生发财是靠“康波”的，20年循环一次，10年波动一次，而许多人也是因此而“发达”的。
换句话来说，我们每个人创业成功的因素，其实除了自身的因素以外，顺应、分析时代的趋势与潮流，也是十分重要的。就好比曾经的房地产圈，许多如今的“大佬”就是顺应着时代而发展起来的。
而那时候的创业潮，除了培养了许多大佬以外，还掀起了我国个体户的“潮流”。
个体商户：“黄金期”到“衰退”
1980年可以说是我国个体工商户的“开端”，第一张营业执照的正式审批通过，意味着个体工商户的时代已经来临，不过直到1995年，个体户才算得上是顺着创业潮，正式“火爆”起来。
那时候，人人都想做老板，从1995年到2000年短短5年的时间，我国个体工商户在市场占比就从19.4%一跃提升到了74.8%，再往后发展几年，这一比例甚至还曾达到过80%。而那个时候，绝对称得上是我国个体户的“黄金期”。
只不过，“黄金期”并没有维持太多年，很快，个体户就迎来了“衰退”，国家工商管理总局此前就曾表示过，到2006年时，我国个体工商户开始减少，跟1999年相比，足足减少了650万户，算下来就相当于平均每年减少了87万户。
虽然我国如今个体工商户数量比当年增加了，可是注册比例却降低了不少，跟80%相比，直接下降了14%。从这也能看得出来，如今的个体工商户，真的不好做了，所以人们才不愿意做了。
很多人应该都清楚，这和电商崛起有着很大的关系，本身实体店的成本就高，而线上抢走了大部分生意，让许多个体户都很难做。甚至有人说，随着互联网的发展，这种线下实体店的个体户，将会逐渐被“淘汰”。
可是，个体户在我国也是充当着“重要角色”的，是不能被淘汰的。
个体户不能被“淘汰”
为什么这么说呢？原因主要有二：第一，我国个体户带来的就业是庞大的，2021年9月，《中国金融》的文章中就表示，我国目前9500万余个个体工商户为全国带动了超过2亿的就业人口。
第二，实体行业是推动经济的主要份子。从国家统计局来看，2021年前3个季度，我国社会消费品零售总额超过了31.8万亿元，而这跟庞大个体户群体以及从业者是密不可分的。所以综合这两点来说，个体户不能被“淘汰”。
那么在如今这货在那个情况下，个体户又该如何继续生存下去呢？有专业人士也“出招”了，给出了未来个体户生存的3条出路。
未来个体户生存3条出路
第一，新零售。这是阿里巴巴创始人马云提出来的，而阿里巴巴也是在朝着这方面发展。而所谓的新零售就是线上、线下结合，相当于为个体店铺开通了线上渠道，不拘泥于线下一个渠道，利用互联网拓宽客源，提高销量，就能更好发展下去。
第二，社群运营。社群运营也是近几年的“新玩意”，简单点讲就是在社交APP中建立属于自己的“群体”，就好比开了一家店，将客户拉进一个群里，定期举办活动，吸引客源，也算是社群运营的其中一种。
第三，实现品牌化。要做到这一点，其实无关电商的竞争，而是因为在城市化发展的进程下，品牌化是未来生存很重要的一个点。不过对于小个体户来说，品牌化是很难的，但只要与大型企业、连锁企业合作，也能够保障个体户的生存。
总的来说，如今个体户正处于一个“艰难”的时期，但是从市场、经济的角度来看，决不能让个体户被“淘汰”出去，而要解决这个问题，可以参考以上的3条出路，或许可以有效解决个体户未来生存的问题。当然，我国整个个体户的市场，也是需要一定的转型，互联网的发展不是“阻碍”，而是需要我们去“融合”的，任何行业都避免不了突破和创业，否则同样会被时代所“抛弃”，你说是吗？
我们面对的是一个越来越复杂和动荡的世界；没有一种商业模式是长存的；没有一种竞争是永恒的。
c7.62 三四线…
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最近第七次人口普查数据是，东南沿海最发达的几个地区，都是人口净流入地区。与六普数据相比，广东的新增人口突破了2000万，浙江同比新增1014万。很正常，广东省域面积超过浙江70%。暂时不讨论江苏和山东。深圳、东莞、广州和杭州、宁波、金华（第七次人口普查浙江人口净流入排名第三的新兴城市），加上上海，是中国城市的绝对优等生，也是全国抢夺人才最激烈的城市。
（中国70个重要城市人口净流入/出数据）
“躺平”的是中西部三四线城市和东北等几个奇葩的省份。那些优等生城市，不愿意躺平。未来中国，这些优等生城市，人口越来越多，房价就会继续涨下去。
反之，留在中西部三四线城市的，大多数只能是等着自己家乡的房价不死不活，买了也是恶性循环。甚至糟糕如黑龙江鹤岗等一大堆城市，房价不断下降，完全找不到接盘侠，进入到一个看着自己身边的人口不断流失的状态。
今年三胎放开，根本原因在于：根据七普数据，我国总人口还是在增加的，但增长率却不断下降。
出生率下降，老龄化上升。几乎所有城市都面临这个不可逆转的局面。广东大湾区、浙江和苏南等经济发达地区的城市，则掀起了“发达地区VS欠发达”的“拿来主义战争”。就是毫不费力就可以虹吸人口、人才引进，以促进沿海发达地区的产业升级和社会改革。战败的另一方，即便生了孩子也留不住，等自己老的时候有可能儿女子孙都不在身边；好一点，能到大城市帮忙带子孙。
内循环局面，老龄化趋势，两者互相促进，结果就是进一步拉大了中国经济的区域差异，由此使得中国房地产市场两极分化。在深圳等大城市的房产兼具了刚需自住和金融投资的双重价值。“拿来主义战争”的失败一方，房子就只有自住价值了。老年人购房几率较小，剩下的就交给现在的新一代了，而新的一代，已经成为了“战胜一方”的人口净流入一员。
因此建议是很清楚的：
1、如果你准备让孩子在别的城市或生活或发展，最明智的做法就是，选择一个优质城市缴社保，在下一次启动前获得房票，例如杭州、深圳，也可以是上海；
2、如果生活在一线城市，可以只买所在城市的房产；如果生活在二三线城市，最好配置其它城市的房产，因为二三线城市的房价上涨周期相对漫长，可能需要三五年才有一次。
房价5年没涨的城市，这场“拿来主义战争”必败的一方。这是内卷化时代的结构性结果。
大多数人都是工薪阶层和中小工商业者等劳动者。第一套房子都是辛辛苦苦买下的，有可能一辈子再也不去买房子了。从第二套房子开始，才有相对轻松换房子的机会。第一套房子，直接决定未来资产增值的速度和幅度。能买就一定要买最好的房子，争取抢房。不要去买太轻松的房子，这样的房子，要么是居住感不好，要么就是所在地段不好，将来很难卖出去。
如果在深圳、上海、杭州等优质城市有房票，一定要借遍所有外债，月供达到最大值，就是用足所有杠杆。这些城市房价一定会继续上涨。在这个过程中，学会观察，学会总结楼盘涨停，也学会和房产中介交朋友，争取一个月能一起喝一两次茶。最好亲戚中能有房产中介。
在优质的一二线城市，不要担心买了房将来换不起贷款。能在一二线城市买起房子的人，只要不躺平，不出现不可控的家庭灾难（大病或死亡或财务崩溃），有能力越来越好的。将来月供不起，大不了把房子再卖了，还有在三四线城市轻松过上小康物质生活的机会。
从房产牛熊市周期来看，房贷开始降息时，必须立刻买房；房贷开始加息时，是可买可不买的时候。成交量下降，房价下跌时，不要轻易接盘；成交量上涨而房价下跌时，就可以考虑买了。根据历年经验，经济困难的时候，就是房价大涨的时候；譬如2003年，去年疫情，在疫情严重爆发的时刻，有能力的聪明人就开始排队买房，争取抓住这个房价上周的周期。
和做股票一样，买房也要看趋势，看周期，也要学会逆向思维思考，就像巴菲特60年间经典语录“在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧”所说的一样。要学会“抛砖引玉”（所有人都看涨，准备抛盘，反之亦然）。
当然，在中心城市，大多有限购，不是我们想抛引就抛引的。
完全有可能的是，一些家庭（例如拆迁户），必需尽快卖掉三四线城市的一两套房子，在拿到优质的中心城市“房票”之后，在优质的中心城市房价上涨新一轮启动之前或之初，就快速买下优质中心城市的房子。这个时候，首先不要把房子直接卖给中介（中介太精明太有经验了，一定会欺负你），更不要把房子交给独家中介公司，让他家独家代理，就是不要给这家中介机构垄断权。
此时“三要”：
第一“要”是，要做最先降价的那个人，抓大放小，就像现在的三四线城市线城市，想高位抛盘，挂牌最低才行，落袋为安、抓住机会皆为上策；
第二“要”是，要花点小钱简单、认真装修下，绝对可以在卖房时赚回来，即便户型差、楼层差，都不是大问题；
第三“要”是，对不同中介要从高到低挂不同价格，引入市场机制，来探索市场行情，方便择价成交。
（请问，这是深圳吗？答对的网友，请留下微信，赠送本人2014年出版的《正义一元论》美国版。该书被哈佛大学法学院图书馆、美国国会图书馆收藏）
也不是一二线优质中心城市的房子都好，都值得买。即便在一二线优质中心城市有了房票，有一些房子是绝对不能买的。例如，公司的房子最好不能买，因为公司的债务状况不明白，和公司交往容易精疲力尽。房东一旦频繁调价，就出现了信任危机，再好的房子都不要买。
20年房龄以上的老式、旧楼翻新或危楼改建（现在越发流行“旧改”这个坑）、烂尾转手的房、远郊旅游景区的、文旅项目的房、经济适共有产权房、经济型别墅、loft产品、一梯多户的酒店式70年产权住宅、居住办公混合，房主当下立刻拿不出产证的二手房，统统都不要买。
至于要不要临马路（噪音大）、要不要南北通透，周围配套设施如何，这些只要问问关系好的中介就可以。
关于学区房，现在网上传有些城市扬言要取消学区房。请记住：学区房，本质是教育资源的分配问题。冰冻三尺非一日之寒。有学区房能买的，可以果断买下；除非是最为优质教育资源的学区房，这种学区房倒有可能成为微观调控的牺牲品。
不要把神圣的世俗化。也不要把世俗的神圣化。还是在商言商好，对企业来说，就是尊重产业与市场规律，抓住创新与营销的历史性机会。
对房产买卖来说，就是要看准房产完整的牛熊市周期，找准一套自己喜欢、大多数人喜欢的房子，精明买下来。
昨天晚上，江西南昌一位姊妹电话向我请教。她家收入不多，考虑到同等价格，我建议在成都或嘉兴买房子，金华也可以；但她说，双方父母都在南昌，夫妻都在南昌服事。既这样，就是刚需，就不存在“躺平”一说。使徒行传28:30-31说，“保罗在自己所租的房子里住了足足两年。凡来见他的人，他全都接待”
c7.61 未来1…
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中国房地产的走向，短期看政策，中期看金融，长期看人口。
因为人口结构和趋势的相对稳定性，在房产趋势研究上，10-20年是可以科学精准预测的中长期。这里的“中长期”，是根据人的生命周期来看的。20年，一代人的差距，可以算是较短的“长期”。50-100年，一般是很难预测的，除非决定移民，也没有必要太多去预测。
在2010年的第六次人口普查间，浙江常住人口总量排名全国第10位。而在“七普”中，仅仅用了10年，浙江的人口总量仅5442万，直接增加到6456万，增加比例高达18.63%，仅次于广东。远高于江苏、山东等人口大省。广东和浙江分别成为冠军和亚军。
浙江是全国贫富差距最不悬殊的省份。然而，根据《浙江省第七次人口普查主要数据》，浙江十年流入人口高达10140697人，分布并不均匀。看下图：
在这十年中，杭州新增323万人，占全省总量的31.9%，为宁波一倍；宁波新增179万人，占比17.7%。在研究中，让我喜出望外的是，排名第三的是金华，而不是浙江老牌经济区域中心城市温州。新增人口168万后，金华常住人口从536万暴增到705万。
人口绝对增量最小三市，分别是舟山、衢州和绍兴，新增人口分别为3.6万、15.3万和35.8万人，与杭州、宁波和金华形成了鲜明的对比。舟山是浙江唯一的地级岛屿市，本来面积和人口就少。绍兴顶呱呱了几十年，现在呈现出了颓势。衢州和丽水两市最惨，分别是-29.2万和-20万人。
在全省人口净增千万的情况下，城市人口仍然净流出，意味着居住需求的减少。城市人口老龄化日趋严重，雪上加霜。据《浙江省第七次人口普查主要数据》，全省60岁及以上人口为12072684人，占18.70%，比2010年上升4.81个百分点。
浙江辖下11地市60岁以上人口占比情况看下图：
11地市中4个地市60岁以上人口占比低于全省平均水平，分别是金华市 16.0%、温州市 16.5%、杭州市 16.9%和宁波市 18.1%。其中衢州老龄化状况最为严重，高达25.4%，丽水则列全省第五位。
这样说来，四个年轻化的城市，尤其是金华、杭州和宁波三个这三个城市，房价需求是旺盛的，未来10-20年必然强劲增长。衢州和丽水，看似岌岌可危。
分析了老龄化趋势，就要分析0-14岁孩童人口总量。根据人类的生物学特点，这是未来10-20年住宅需求端的基础支撑。
在未来10-20年，60岁人口会逐渐趋势，他们腾出来的房子，就是未来二手房的供给端。15-60岁是重要的劳动力人群和住房购买群体，构成中了现实中的购买力。0-14岁人口，则是未来购买住房的基本人群，加上以后外地净流入的青壮年外来人口，是影响10-20年的中长期房价的决定性因素。
看上图，杭州、温州、宁波和金华四个城市0-14岁人口均在100万以上，台州接近百万。其中湖州、衢州、丽水和舟山均不足50万人。
浙江官方没有提供40岁以上人口统计数字。我们略略简单粗暴地以15-60岁年龄层次作为0-14岁人口的父母辈来分析。请看下图：
两者高度一致，且与流动人口数量正相关。原因很简单，人口净流入的，多数都在适婚与适育年龄，这就给了0-14岁人口强劲补充。
在楼市分化的时代，结论很清楚。
在浙江这个工商业省份，有趣的问题来了，为什么本地经济不那么发达、人口净流出的丽水和衢州的房价那么高？尤其是丽水，凭什么比金华房价还要高？
丽水例如青田，华侨多。我的朋友、在金华磐安创业开拓的丽水缙云人姚徐刚指出，“丽水房价高还有一个因素，外出经商人员多，而且每个县都会有一两个产业，亲戚帮带。开发小水电站，做灯具、开小超市，开浴室，养殖鱼、鸭、虾等。赚钱的人，会回家乡买房。缙云46万人口，有3万在两广、东南亚搞养殖。全国的小超市，基本上是丽水人开的”。丽水被称为浙江的“青藏高原”，房地产发展所必需的土地供给严重不足，在这种特殊局面下，丽水房价居高不下。
衢州也有类似特点。可以说，外出经商、在本地买房，客观上抬高了浙江包括温州、丽水、衢州开化等郊县山区城市的房价。尤其是温州，温州人在七八十年代纷纷经商，成为中国农民下海的典范。这是浙江区域经济发展的特色。
然而，金融供应的不足，三角债和连环贷的资金链断裂，使得温州在2011年前后（第六次人口普查之后）爆发了严重的地方性金融危机。进而产生信任危机和创业动力的严重不足。2011年，我曾在一系列媒体上发表“温州十论”讨论这个现象。更糟糕的是，后来温州又饥不择食地进行“产业升级”（看下图2014年新闻）
可以说，正是这种急于求成的拔苗助长，与金华的东阳和永康这两个全国百强市一样，温州完全失去了数字化时代。在这种迷惘之中，因为先进产业缺失，以至于到了最近几年，甚至当地出台的人才引进政策，都很难起到多么好的作用。
正如华东师范大学城市发展研究院院长曾刚认为，杭州人口能保持大幅增长，一方面是因为产业转型升级的大趋势带动着人口加速集聚；另一方面则得益于近年来政府出台的一系列人才引进和落户政策，使得杭州成为人才的重要吸纳地。
而温州，“本地高素质人才流失严重、技术基础、产业基础较为薄弱等因素导致温州的产业转型升级困难重重。同时，产业升级是一个过程，不会一蹴而就，再加上温州受到空间和区位环境的限制，在今后一段时间内，温州的人口吸引力会还会继续下降”（见《21世纪经济报道》2021-06-15 ）。
温州常住人口930万人，户籍人口821.26万人，净流入人口108.74万人， 我们看看温州第七次人口普查所公布的12个市区县人口情况。
表1.全市各县（市、区、功能区）常住人口总数及比重
地区 |
人口数（人） |
比重[4]（%） |
|
2020年 |
2010年 |
||
全 市 |
9572903 |
100 |
100 |
鹿城区 |
1167164 |
12.19 |
14.18 |
龙湾区 |
475706 |
4.97 |
5.53 |
瓯海区 |
963238 |
10.06 |
10.93 |
洞头区 |
107027 |
1.12 |
0.96 |
永嘉县 |
869548 |
9.08 |
8.65 |
平阳县 |
863166 |
9.02 |
8.35 |
苍南县 |
843959 |
8.82 |
8.65 |
文成县 |
288168 |
3.01 |
2.32 |
泰顺县 |
265973 |
2.78 |
2.56 |
瑞安市 |
1520046 |
15.88 |
15.62 |
乐清市 |
1453090 |
15.18 |
15.23 |
龙港市 |
464695 |
4.85 |
4.34 |
瓯江口产业集聚区 |
41780 |
0.44 |
0.24 |
浙南产业集聚区 |
249343 |
2.60 |
2.44 |
可以说，温州是全国重点侨乡，有68.84万温籍华侨华人、200多万在外温商，并且在全国268座城市设有温州商会馆。目前全市在册登记流动外来人口355.3万人，温州是一座大进大出的城市。
今年5月14日，有一篇由官方的“温州发布”所发表的相对权威的文章《事关楼市未来！分析下第七次人口普查温州数据》。
上文所引上述六普人口数来自于《2020年温州市统计年鉴》。因涉及行政区划调整（例如龙港设市），部分数据根据七普人口数据公报测算。
上表中“市区”指鹿城、龙湾、瓯海、洞头、瓯江口、浙南等六区。这篇文章指出，人口流出的预计主要集中于鹿城、瓯海、龙湾三区。据测算，市区近10年人口流出约35万人。
“这可能是由于大拆大整、大建大美等城市建设推进，部分粗放型、“低小散”产业“退二进三”，城区工业用地转化为住宅用地等，疏散了产业人口。另一方面，市区人口数量和权重的下降，也侧面说明了由于温州的“小狗经济”特点，市区对县域人口的吸引力相对有限，首位度不足。”
另外一个现实是，温州市城镇人口达690.80万人，城镇化率达72.16%，比2010年 提高6.14个百分点。70-90%为多数发达国家城市化水平，50%上下为发展中国家水平。按照国际规律，城市化率达到70%以上后，房地产的黄金期就过去了。
城镇化速度预计会明显放缓，对楼市来说，整体上是利空。
这篇文章指出，每户人口比六普减少0.39人，平均每个家庭户的人口为2.37人，比2010年六普数据2.76人下降0.39人。从长期来看，每个家庭规模逐步变小， 可能对中小户型带来一定利好。
反观在金华，根据金华官方公布的第七次人口普查金华各县市区人口数据，义乌市以近186万的总人口位列全市第一，金华市区（婺城区金义新区）约146万，东阳市人口近109万。从人口占比来看，金义新区、义乌市、东阳市、永康市、武义县均在上升，其中义乌市、金义新区占比有较大幅度提升。
从2018年起，由于中美贸易战和近年来的经济下行，根据当地媒体报道，金华城中村部分商户关门，坊间冒出一个传言：“金华城里走掉10万人。”
七普数据却显示，2020年义乌市常住人口185.94万人，义乌人口净流入规模达到了100万之巨。市区总人口已达到1463990人，其中婺城区常住人口增加19.54万人，金义新区增加19.13万人。
最强大的产业动力是以义乌电商的崛起，伴随着自贸区金义片区这一最大的政策利好和机遇，承接周边产业溢出效应，大力推进金义一体化，在人口增速上实现了弯道超车。对此，2021年5月17日官方的“金华发布”如此说：
金华的“人口红利”之所以还在延长，首先得感谢200多万外来人口的流入，其中青壮劳动力占了绝大部分。不同于刚洗脚上田就进城的父辈，单纯依靠体力谋生，新一代的外来人口有力量、有知识，更有智慧。“如果说第一次人口红利是人口数量，那么第二次人口红利则是人口质量，未来发展的着力点，要将人口红利变成人才红利。”
值得关注的是，与2010年相比，2020年普查结果各县（市、区）人口均为净流入，全部正增长，实现“满堂红”。许平认为，随着我市成为外来人口流入大市，各地或多或少都了这一红利，那种认为兰溪、磐安人口呈净流出的传统观点，“现在看来并不成立”。
这样来说，温州很多县级行政区人口净流出，而金华所有县市区都是人口净流入。
最后想对读者朋友说的话
从这周开始，我们开始预测中国未来10-20年房价上涨趋势。主要是关心浙江、广东、江苏、山东等沿海发达省份。作为浙江人，一直关心家乡人口流动、产业发展和未来房价走向。本文为浙江人写，也为关心浙江、有意愿到浙江投资生活的朋友写。文章立论的基本方法论，必然有利于大多数读者。 热评
这几天在北京。家在北京，工作在深圳，父母在浙江。京津冀，大湾区，长三角，除了大学本科四年在重庆北碚区，这就是我生活的全部。如果在中国还要选个繁华的都市区来生活，我想大概是在成都。成都和重庆是成渝经济区的中心城市。人生几十年，在四个中国最有活力的城市群，都有较长的生活经验。
在本文快要结束的时候，梳理过去一以贯之的观点，谈点个人看法，希望对大家有帮助。
1、对大多数人来说，无论怎么买房，都是重资产的消费或投资。千万不要小事讨论个三五个月，大事一两天就决定。
2、首先还是要区分刚需还是投资。一般条件下，刚需就买，最好以投资的心态买刚需房。这就要思考未来的接盘侠。
3、特别关注那些人口净流入的城市。大多数都是中心城市，省会城市。例如，在浙江，人口净流入的第一大城市是杭州，然而是宁波。几乎占了浙江人口净流入的绝大部分。接下去才是温州、义乌金东区和金华开发区组成的浙中城市群。所谓浙江四大中心城市。
4、投资的话，能北上广深，就尽量北上广深。这些城市，一定比郑州、成都这些强二线城市强。如果是想回老家了，或者给家里老人买，尽量在年底买。
5、对于中心城市来说，限购、高房价，等等，说明房价上涨大有空间，而不是说明要降价。请尊重价值规律。
6、在这些城市，无论投资还是自住，都要考虑交通、配套和学位。一套房子有地铁、好的学位、完善的配套，必须具备一个条件，才是好的房子。
7、房子越用越旧，消费理念在升级。尽量买新房，然后是次新房，最后是老房子。
8、可以找父母要钱借钱，买什么房还是自己决定；作为父母，请相信生活在开放时代的下一代在这方面更理性。
9、努力区分媒体中的房地产热和实际的房地产销售状况。总要在不同的城市多跑跑。房产投资越热，可能也是泡沫热。例如曾经的鄂尔多斯、2011年前的温州、天津滨海新区。临深的惠州，因为有天量的新房，惠州再往北走，就是广东的相对落后地区，是河源和汕尾。肯定不如东莞。要警惕开发商的宣传。
10、这就意味着，要认识至少三四位房产中介，那些一个月能请出来吃一顿饭、一次交流能有三四个小时的中介。最好是工作有五年以上的。在这个领域，他们吃过的盐，比我们吃过的饭还多。虽然会互相矛盾，他们会告诉我们很多实际情况。
11、看了三十套房子、问了十位中介后再买房，不要随意心动。
12、因有较高的税费，公寓千万不要买。政府会为了营商环境而打压，写字楼不要买。塔楼不要买。这些都无所谓刚需不刚需的。
13、投资的话，尽量买小户型。小户型，投资回报率更高，更容易找到接盘侠。前海的小户型，2019年一年涨幅40％，同样的前海大户型不到其一半。更别说龙岗坪山的大户型。投资的话，有移民计划的，都不要买别墅。
（再艰难，也要有盼望，有欢喜）
14、钱多可以买两套小的，小户型转手相对容易。自住另当别论。
15、同样的单价，市区普宅的价值大于郊区豪宅的价值，豪宅溢价开盘时即已完成，地段好的普宅会逐渐增值。
16、既然打算结婚生子，咬咬牙买个学区房吧。市中心学位房涨幅，远远大于郊区大房子。孩子长大一些了，就可以换郊区大房子。
买房，需要很多亲戚朋友，资源信息共享，经验教训交流是关键，自己广泛调查研究才是真功夫。欢迎加入文后慕义书院知识星球群。这里一向直言不讳。
c5.141 “勒…
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今年9月下旬，美国商务部以应对全球芯片危机为名，强势要求包括台积电、三星在内的20多家芯片相关企业提供商业机密数据，最后期限是11月8日。如今期限将至，继多家企业先后表示妥协配合之后，最近，韩国三星也传来服软信号。
美商务部向多家芯片相关企业“勒索”机密数据
随着11月8日大限临近，三星终于撑不住了。据韩国媒体报道，11月3日，韩国企业三星表示会准时提交商业数据给美国审核。事实上，做此决定之前，三星已左右为难了一个多月。
一开始，美方的要求引发了韩国方面强烈不满。10月13日，韩国驻美大使明确表示，韩国企业不会轻易提供高度机密的信息。同时韩国政府亦向美方转达了韩企的忧虑。但是面对韩国的委婉拒绝，美国商务部长雷蒙多直接发出威胁言论。
在此期间，另一家半导体巨头台积电的态度同样摇摆不定。9月30日和10月6日，台积电曾两度强调“他们不会泄露敏感资料”。但10月22日，台积电却认输妥协，表示会按时交出数据。
仅仅三天后，台积电的态度再次强硬，表示不会按美国的要求“完全上交数据”。直至目前台积电依然没有妥协。
根据9月23日美国商务部的要求，需要提交数据的企业有20多家，包括三星、台积电、英特尔等芯片厂商，苹果、微软等科技公司，以及戴姆勒、宝马、通用、福特等汽车厂商。
商务部研究院国际市场研究所副所长 白明：因为很多企业和美国的关系很紧密，有一些使用的技术也是美方的，所以不得不做出妥协。
美国要求企业在45天内提交数据，虽然该要求是自愿的，但美国商务部也同时发出警告，如果不回应美方要求，美国政府将援引《国防生产法》或其他法律来采取强制措施。
中国政法大学教授 武长海：《国防生产法》它的适用范围，是在美国国内生产的企业，如果这个企业没有在美国国内，那么这是一种数据勒索行为。
根据各方消息，截至目前，名单中暂无企业公开表明，完全拒绝向美方提供数据。
美国芯片产业逐渐走向“空心化”
是什么原因让美国不惜违反公平竞争的商业规则也要进行“数据勒索”？近期美国汽车制造业大幅减产，经济复苏陷入低迷。这些现象和美国近期“数据勒索”的行为之间又有什么样的联系呢？
九月底，美国通用汽车有六家工厂停产，福特也宣布部分车型限产，很多工人面临失业。持续已久的全球芯片短缺已经迫使美国诸多车企及其他制造业削减产能。今年8月，美国经销商的新车销量不到100万辆，较2019年8月的358万辆减少72%。汽车业的低迷令美国经济复苏雪上加霜。数据显示，今年第三季度，美国国内生产总值增幅仅有2%，为11个月来最弱增幅。
美国商务部长吉娜·雷蒙多曾表示，在世界上最先进的半导体生产中，美国制造的这一比例为零。此番言论并非过于悲观。近年来全球芯片制造工艺不断取得新的突破。今年三星已经率先完成了全球首颗3纳米芯片试产，台积电则霸气官宣已突破2纳米芯片技术，并计划2024年量产。而美国的企业还在研究10纳米、7纳米制造工艺的芯片。
太和智库研究员张超表示，仅仅从芯片制造角度来说，美国的企业与台积电和三星应该有十年左右的差距。
数据显示，在代工市场上，目前，全球最大的芯片代工企业台积电的市场份额占54%，而三星的市场份额也高达18%。与此同时，美国本土制造的芯片数量所占份额却不断减少。
“芯片荒”背景之下，众多相关企业都在向台积电追加汽车芯片订单。这种状况使得原本就向亚洲倾斜的芯片制造业显得更加失衡。
美国重新审视本土芯片产业链
持续的“缺芯潮”让各国纷纷开始重新审视本土芯片产业链。而修复供应链，重夺芯片霸主地位，是美国目前最关心的问题之一。
美国总统 拜登：芯片，就像我手里拿着的这个。这些芯片、晶圆，我们的电池、宽带，这是一切的基础。
尽管芯片无比重要，但美国政府也发现短时间内无法解决供应链问题，6月8日，拜登政府宣布成立新的供应链中断工作组，应对供应链挑战。
近年来，美国政府在全球半导体领域频频伸手。从禁止所有使用美国技术的企业向华为提供芯片，到现在向全球20多家芯片相关企业索要商业机密数据。此次美国向企业索要的信息和数据主要有：过去三年企业的订单出货情况、库存情况、客户信息、制程节点等。罗列项目事无巨细，问题清单多达26条。
太和智库研究员张超表示，有这些数据，相当于知道了对方的底牌。对于非美国本土企业来说，今后在任何商业谈判中，都是一种“裸奔”的状态。而让这些企业最为担心的还在于，美国政府有可能会将获得的资料交给美国企业，尤其是英特尔等公司。
芯片之争背后，资本的力量更是难以忽视。根据台积电2020年财报，前十大股东中，外资股东高达八个，侨外投资占75.8%。股东排名第一的是花旗托管台积电存托凭证专户，持股比率为20.52%。
三星一直是韩国人最值得骄傲的一个企业，其中三星电子约有44%的股份是由美国投资机构所持有，特别是华尔街花旗、摩根大通等金融机构。近年来，美国还通过高额补贴政策，不断拉拢三星和台积电到美国设厂生产芯片。
中国商务部研究院学术委员会副主任 张建平：美国迫切希望通过半导体行业在美国的回流和恢复，以及把它做大，来体现美国在高科技领域的控制权。
c2.177 经济…
需 2 分钟
01 什么是“内循环”？
首先，让我们开门见山，“内循环”不是一个新玩意，已经持续了好多年，但是效果却正面临着递减。
新世纪以来，我国经济可以分成2个阶段：
2002-2008年是第一个阶段，经济是“出口-投资”模式，即外循环和内循环互动模式；
2009至今是第二个阶段，经济是“负债-投资”模式，即以内循环为主的经济模式。2012年之后，内循环就逐步出现问题，2019年外部条件恶化后，问题加速放大。
为了方便大家理解，我分3部分来讲。
1、2002-2008：外循环和内循环互动阶段；
2、2009至今：内循环及其矛盾；
3、当前经济的基本情况。
02 2002-2008：外循环和内循环互动阶段
一个商品，如果卖出去了，最终只可能有3种去向：
第一、被国内终端消费者买了，用于日常吃喝玩乐，这就是消费；
第二、被国内企业买了，用于生产或扩建厂房，这就是投资；
第三、被国外的消费者或企业买了，这就是出口。
消费+投资+净出口，这三者的总和用货币来计量，就是GDP。
一个商品，如果国内消费者不买、国内企业不买、国外的消费者或企业也不买，那就卖不出去。当大规模的商品卖不出去的时候，就出现了经济危机。
所以经济危机又叫做生产相对过剩的危机，生产相对于消费能力出现了过剩。
1996年的中国，经济第一次出现了过剩。
当时一半以上的工业企业产能利用率不到50%。到了1998年，商品库存甚至占到了国民生产总值的50%。如果按照这个趋势发展下去，经济一定会出现危机。
但是1998年的生产过剩，并没有转化为经济危机，反倒是在之后几年被逐步消化掉了。
经济危机体现为商品卖不出去。那么一个很自然的逻辑就是，我只要想办法把商品卖出去了，经济危机就暂时过去了。
所以自由资本主义时期有两种传统的方法可以延缓经济危机：一是进一步挖掘国内市场，二是进一步开拓海外市场。
两者的实质都是一样的，把商品卖给以前不买的人。
1998年之后，我国就是通过“对内深挖国内市场，对外开拓海外市场”，来延缓经济危机的。
内部而言。1998年之后，我们通过各种方式来深挖国内市场。比如，废除福利分房，振兴带动一系列产业链的房地产市场。
对外，我们2001年加入了WTO，出口暴增，消化掉了巨量的轻工业过剩产能。
在内外两个新市场，也就是房地产和出口的带动下，中国经济迅速走出阴影，形成了“外贸-投资”双驱动的经济模式，并且形成了内部和外部两个非常重要的经济循环。
这两个循环的有效运转，是中国经济持续增长的根本保障。
03 外循环和内循环的本质
接下来，我们来好好剖析外循环和内循环的本质。
外部循环，对应着整个外贸出口。
首先，以美国为首的西方消费者购买中国产品，中国形成外贸顺差，获得大量外汇储备。
其次，我国用外汇储备，购买美国国债，资金回流到美国，支撑美国债市、股市等虚拟经济。（这句话是理解外循环的最重要环节）
美国虚拟经济市场不断膨胀，股市上升、房地产市场上升，美国老百姓手上有钱后就开始不断地消费，继而购买更多的中国产品。
这就是外部循环，外部循环的本质是不断通过出口来带动经济。
然后来说说内循环。
内部循环有两条线，一是投资，一是消费。
投资方面，当时的内部循环对应着城镇化和整个房地产市场。
首先，老百姓把钱放在银行里面，形成银行体系的巨额存款。
其次，银行通过土地开发、土地买卖、房地产买卖这3个渠道，把这些存款投放到房地产市场。老百姓用自己的存款，支撑了整个中国房地产市场，最终，再自己去贷款，消化不断升值的房屋。
这就是当时的内部循环，内部循环的本质是不断通过城镇化和房地产投资来带动经济。
消费方面又有两条线。
首先，外部循环导致出口订单增多，“食物链”上各级企业都需扩大生产，雇佣更多工人，使得内需消费增加，形成良性互动。
其次，内循环的城镇化需要的大兴土木，跟上述类似，也会使得内需消费增加，同样形成良性互动。
可以看出，我国消费是一个被动项，是由外循环（出口）+内循环（房地产带动的城镇化）导致的内需增加拉动的。如果外贸和投资熄火，是无法靠所谓的消费来拉动经济的，因为此时的消费就是无源之水。
然后，我们得讲到外部循环的破灭。
这两个循环一个主要对应着城镇化和房地产投资，一个主要对应着外贸出口，这也是我们当时消耗过剩产能的两个主要途径。但是，这两个循环都是不稳定的。
外部循环，要求美国虚拟经济不断膨胀。只有美国虚拟经济不断膨胀，美国人才爱花钱，爱买中国产品。
内部循环，要求中国城镇化不断推进，房地产价格不断上涨。只有土地和房屋不断涨价，地方和开发商才能以此为抵押借到更多的钱，进而通过投资来带动经济。
说白了，要维持两个循环运转，就要求美国的股市和中国的房市一直高涨。但这是做不到的，比如2008年，美国金融危机爆发，我们的外部循环就开始出现了问题。
04 2009年至今：内循环为主阶段
2008年的时候，次贷危机已经爆发两年了，危机重创了欧美日经济，中国出口企业订单也大规模减少，越来越多的企业因资金链断裂而破产，产能严重过剩。
净出口对GDP的贡献率从前几年的10%左右，迅速下降到2008年的3.5%（修正后的值是2.7%），随后在2009年更是下降为-44.8%（修正之后的值是-42.9%）。
轻工业产能过剩，直接导致其扩大再生产的意愿下降，从而波及到了重工业行业，然后就是大规模裁员、需求进一步萎缩。
2009年，中国出现了20年来最大规模民工返乡潮。如果再不出手，经济问题就可能演化为社会问题。
▲ NHK甚至还为此拍了个纪录片：
《返乡潮：2009年春节广州站纪实》
万分危机之下，我国启动大规模刺激计划，暂时缓解了危机。
我们外循环+内循环的两个引擎，既然坏掉了一个，那我们就把内循环加强，补上外循环的失利吧！加大政府投资，到处修桥修路，不是照样能拉动就业拉动内需，保证经济的持续运转嘛！
当年，我国决定加大投资力度，鼓励企业贷款，准备实施一系列基建工程。除了灾后重建外，主要有如下方面：
第一，加快保障房建设，第二，加快农村基础设施建设，第三，加快铁路公路机场建设。
基建的钱从哪里来呢？从银行来。国家要求加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，加大对重点工程等项目的贷款支持。
为实施上述工程，国家预计到2010年投资合计4万亿，其中铁路公路机场城乡电网共计1.8万亿，灾后重建1万亿。这就是俗称的4万亿计划。
外循环靠不住了，我们就在4万亿刺激下，经济正式从“外贸-投资”双驱动模式，转变成以城镇化为依托的“负债-投资”单驱动模式。
咱们一方面持续大搞基建，另一方面一遇经济下滑就放宽房地产贷款和购房政策，努力挖掘房地产市场潜力。通过基建投资和房地产投资，带动重化工业需求，进而全面带动制造业，最终成功盘活中国经济。
也就是说，其实从2009年开始，我国经济就已经走向了以内循环为主的模式。
内循环不是什么新东西，只是2009年已经开启的凯恩斯主义的新表述而已。只不过在最近外部条件恶化之下，被再次强调，因而受到格外关注而已。
但是，通过政府主导、银行放款、企业借钱进而大搞基建的内循环刺激模式，有3个致命的缺点。
05 内循环引发的3个问题
1、这会导致更大规模产能过剩，因为任何基建项目都是有周期的
比如修公路，修路的时候，需要买大量的重化工业产品，消耗过剩产能，并催生更大规模的产能。基建周期内，为满足市场需求，重工业领域各行业扩建厂房，扩大生产规模。
但是，路修完之后怎么办呢？以前卖给修路单位的钢筋水泥现在又卖给谁呢？如果你是决策者，你会怎么办？
你会说，那就再修一条路。这可以继续延缓危机，但是路总有修完的时候。一旦城镇化进程慢下来，各个基建项目周期就会陆续完结，更严重的产能过剩就会凸显出来。
2011年底，产能过剩又出现了。这个产能过剩有多严重呢？我们在后面会详细介绍。
2、这会造成企业高额负债
基建资金多是银行贷款，这些钱是要还的，但是很多钱却还不上。为什么呢？因为很多基建项目根本不能创造收益。
举个例子来说，某个四线城市地方政府借钱修了一个机场，这个机场一年都没几架飞机停靠，根本不赚钱，他拿什么还钱？这种现象在全国非常普遍。大家可以去查查自己家乡都欠了多少钱。
不光如此，负债还会从地方政府传导到一般的私营企业。
地方政府搞基建，必然会向其他企业购买原材料，比如购买钢铁。基建项目周期内，钢铁企业订单就会增多，钢铁企业就要扩大产能。但是钢铁企业一时间没有钱去修厂房，怎么办？他们就会向银行借钱来扩大再生产。
但是，基建项目周期完成后，就会再次出现产能过剩，进而导致钢铁价格下跌，赚的钱根本无法偿还银行本息。这些还不上钱的公司不得不继续贷款借新还旧，利息负担越来越重。
企业债务有多严重呢？人民大学经济研究所对发债企业做过一项统计，2015年所有发债企业中， 98%的企业利润根本不足以偿还债务，而必须靠借钱才能偿还之前的债务。
也就是说，中国企业的债务负担，使得企业从“借债投资”，变为“借新还旧”。
3、这会导致经济脱实就虚
这个大家都很熟悉了。由于制造业大规模过剩，制造业本身的利润越来越低。与此同时，得益于城镇化的推进，得益于高杠杆购房的优惠政策，中国房地产的价格持续攀升，房地产成了最赚钱的行业之一。
而且，怕制造业还不上钱，银行更加不愿意贷款给制造业，大量资金变着方儿的流向房地产。甚至，前段时间还有一个惊人的新闻：
目前，高昂的房价已经成了所有年轻人心中的痛。掏空了“六个钱包”后，更加没钱消费了，导致需求进一步萎缩。
但房价能跌吗？不能。银行借出去的钱，相当部分是以房屋和土地作为抵押品的，一旦房地产泡沫破裂，银行将出现大量呆坏账，最终爆发系统性风险。
产能过剩、负债高企、脱实就虚，内循环是一剂可行的药方，但副作用很可怕。所以，供给侧改革5个字，才如千钧一般重。
06 当前的的经济情况：外需萎靡，内需不振，投资下滑
在产能过剩、负债高企、脱实就虚这三大问题环绕下，我国经济能通过外循环或者内循环来重新启动吗？
为了理解这个问题，我们需要详细分析一下当前中国的经济数据。
首先讲讲产能过剩有多严重。
对一个经济循环而言，包含着原料采掘的采掘业，制作成中间产品的冶金、化工等行业，为他们制造设备的制造业等。这些就是主要的重工业行业。
大家仔细看一下数据：
绿色部分是产能利用率在75%以下的，也就是产能严重过剩的；黄色部分是产能利用率大于75%但是小于80%以下的都标，也就是产能过剩的；白色部分是产能利用率大于80%的，也就是产能不过剩的。
2016年以来，主要重化工业部门中，几乎所有行业，在几乎所有时间中，全部产能过剩，可谓触目惊心。
整个经济是联动的，重化工业的过剩会传导到轻工业。这里我们看一下轻工业过剩情况。
轻工业中与我们生活相关度最高的两个部门是食品和纺织，逛街的时候买买买，主要就是买吃的、买穿的。
2016年以来，和我们日常生活关联度最大的两个轻工业部门，食品部门在所有时间全部产能过剩，且多数时间是产能严重过剩。纺织部门在9个季度中产能过剩，在6个季度中踩线达标。
也就是说，在开启以投资为主导的内循环之后，数年之间，整个工业部门就都处于产能过剩之中，重化工业尤为严重。而这些过剩产能在当前的经济环境中难以消化。
所以我们必须得问，这些产能过剩能消化掉吗？
目前，消化过剩产能也只可能有3种渠道，第一，拉动国内消费，第二，促进国内投资，第三，加强外贸出口。
现在的经济是什么情况呢？外需萎靡，内需不振，投资下滑。
下面我们就这3个方面做一个详细梳理。
07 详解外贸、内需、投资
首先是外贸。
金融危机以来，先是欧债爆发债务危机，其后2015年新兴市场爆发金融危机，接着是新冠。整个外部经济环境一直恶化，逆全球化趋势越发明显。
在这个大背景下，我国出口增长率持续走低。按美元计价的出口总值，在2009年、2015年、2016年出口增长率都低于零，2019年的出口增长也仅有0.51%。
外贸形势非常严峻，短期看无法通过外贸消耗过剩产能。再加上川普乱搞、美国衰退，外循环根本无法重建，所以我国只能不断强调内循环。
然后是投资。
投资是内循环最大的依托，凡是讲内循环的，无不讲到城镇化、基建等等。的确，2009年之后，投资在中国经济中占有绝对主导的地位，中国经济就是靠投资吊着一口仙气持续至今。
但是，投资这个引擎还有效吗？
这里我们详细分析一下。制造业投资、基建投资、房地产投资，是投资中最重要的部分，三者合计超过全社会固定资产投资的七成，三者的增长基本决定了投资的增长。
制造业方面。由于制造业过剩越来越严重，投资增速从2011年开始持续下滑。2011年，制造业投资增速还有30%左右，到2012年就下滑到不足20%，之后持续下跌，在2015年6月份之后，增速再也没超过10%左右，到了2019年底，增速仅有3.1%。
可以说，制造业投资在数据上对拉动经济的作用越来越小。
基础设施方面。自从2009年四万亿以来，基建就成了固定资产投资增速的基石。在2018年前，基本保持15%以上的增速。
但是，基建投资至少受到3方面的制约。首先，2015年以来，我国城镇化的速度明显减慢，其次我国大中型城市的基建已经比较完善，大规模基建的空间在降低。最后，基建的投资主体是地方政府投资平台，这些企业往往债务高企且被限制继续借债。
这一系列原因，导致基建投资增速从2017年开始快速下降，2018年5月，增速跌破10%，到2019年底，基建投资增速下滑到3.8%。
可以说，基建投资在数据上对拉动经济的作用也越来越小。
制造业投资和基建投资都慢慢乏力了，于是，只能靠房地产投资拉动经济了。
但是，房地产也有自己的问题。比如抚养比（非劳动人口（老人和小孩）/劳动力人口的比例）上升，比如价格高企导致购买需求减少，比如国家的严格限制，这些都导致房地产投资增速下滑。
中国房地产投资增速，从2003年以来，除2008年底前后的金融危机异常期外，基本保持在20%以上。到了2013年底，增速都在20%以上。但是从2014年开始，房地产投资增速迅速下降，到2019年底，增速勉力维持在9.1%。
房地产投资拉动经济还在勉力维持，但所有人都知道，这同样也长久不了。
制造业投资、基建投资和房地产投资，从高达20%、甚至30%的增速，逐步下滑到不到10%的增速，制造业投资和基建投资增速更是仅有百分之三点几。它们高速增长时期催生出来的产能，在潮水褪去之后，全都裸露在了沙滩上。
那么，可以靠5G等新基建投资增长点吗？新的投资增长点，就算有，体量不如上述3项大。更何况，就算体量与之相当，也只是个“缓兵之计”，未来还是有产能过剩的危险。
08 内需能消化产能过剩吗？
外贸和投资都不能消化如此庞大的过剩产能，那么就只有靠促进国内消费来消化过剩产能了。但是，这能做到吗？
现在有人说疫情导致国外消费内移，可以通过消费重启经济。这个其实并不容易。
之前说过，消费是一个被动项。由于外贸订单增加或者城镇化加速，导致企业盈利增加，进而扩大生产，雇佣更多工人并一定程度提高工人工资，这才导致消费增加。
但是2012年以来，企业再次出现产能过剩，生产出来的产品卖不出去，利润大幅下滑，亏损企业越来越多。
大家看这个表格。4万亿初期，2010-2011年，企业盈利快速增长，亏损企业亏损总额与盈利企业盈利总额的比值远低于10%。
但是从2012年以来，企业亏损快速增长，再次提升到2009年的水平，并且在2015-2016、2018-2019这两个时间段，亏损额和盈利额的比值都明显高于10%。
企业盈利下滑，必然导致裁员。离职员工丢失工作，在职员工福利薪酬也势必受到影响。
事实上，在这两个时间段，中国人均收入增长率持续放缓。看这个图，蓝色的线是人均实际GDP增长率，橘黄色的线是人均实际可支配收入增长率。2015年底开始，人均实际可支配收入就长时间低于人均实际GDP增长率。
工资降低，非就业增多，据此可以得出一个基本判断，可供消费的工资总量，其增速势必在加速下滑。
可供消费的工资总量增速在下滑，而房价和房租却居高不下，这又极大程度挤压了消费。
这3个因素综合作用下，我国消费不振，难以消耗如此庞大的过剩产能。
09 总结
截至目前，中国距离开始大规模开启内循环的4万亿时代，已经过去11年了。
之前我们说过，投资刺激经济是一种凯恩斯主义的玩法，而凯恩斯主义是必然导致通货膨胀的，毕竟印了那么多的钱，不可能对货币总量没有太大影响。
但几乎所有的经济学家都不得不承认，我国反映通胀的CPI指数并不高。这是为什么呢？因为大量资金被房地产领域吸收了。
也就是说，我国印出来的钱，没有去追逐一般的商品，而是有相当部分去追逐房地产领域中的房屋和土地这一特殊商品。这就是CPI涨幅并不大，但房价却暴涨的原因。
中国经济体制改革研究会副会长王德培，甚至把房地产成为“人民币的稳定之锚”，王德培曾经“掏心掏肺”地说：
“中国有200多万亿的人民币印制和发行，全世界之最了，为什么没出问题”，就是因为房地产，房地产是“中国通货膨胀的主战场。”
但是高价房这个问题主要针对“中产阶级以上的人”，所以社会本身不至于出问题。
王德培的这段话说得太明白了，我国为什么不敢让房价跌，因为“货币大量沉淀在那里”，一旦房价跌了，巨量的货币就会涌现其他商品市场，造成全社会范围内的通货膨胀。
那么，房地产的价格会一直维持高位吗？
城镇化放缓，人口结构逆转，房价虚高，房企背负高额负债……只能说，这实在有些岌岌可危。
房地产泡沫会破灭吗？会怎样破灭？我们都不知道。只知道的是，一旦房地产泡沫破灭，中国经济将最终停滞下来，而伴随着经济停滞的，是大量货币涌向市场导致的通货膨胀，停滞和通胀将并存，这就是可怕的滞胀。
所以说，我们必须护着这个泡沫。
从本质上来说，经济从内外双循环转向内部循环为主也已经11年了。
目前，经济面临的外部形势越来越严峻，全球经济衰退，新冠只不过是骆驼背上最后一根稻草。外部循环熄火，投资主导的内部循环成了唯一可靠的驱动引擎。
在这样的局面下，再次提出内部循环，只不过因为我们已经无从选择。虽然副作用大，但也不得不一饮而下。
c2.176 蜜雪…
需 2 分钟
中国草根式创业，一年开出10000家店！2021-11-09
2019年，伴随一首洗脑神曲，蜜雪冰城火遍全国。
很多粉丝戏称，蜜雪冰城是贫民窟女孩的夏日救星，而其CEO张红甫则回应，“那也是因为它的创始人就是一个“贫民窟”出来的男生。”
蜜雪冰城的崛起，与从京东、阿里夹缝中杀出的拼多多一样，是下沉市场的成功。
当喜茶、奈雪的茶以30元以上的均价，主打一二线城市时，蜜雪冰城则以不到10元的均价，从三四线城市，开始一场农村包围城市的反攻。
3元的冰淇淋、4元的柠檬水、6-8元的奶茶……这些远低于同行的定价，让许多人禁不住想问：蜜雪冰城靠啥赚钱？
问题的答案，很大一部分，藏在它血泪般的创业史中。
有人曾将蜜雪冰城早年的创业，总结为3次关门、4次被强拆。而张红甫回忆起自己哥哥的创业史，则坦言：“他就是苦大仇深型创业者。”
1997年，当20岁的张红超，带着奶奶给的3000元“天使投资”，从商丘农村来到大城市郑州时，他的梦想只是开一家刨冰店。
在河南财经学院就读一年多，他发现在商丘遍布大街的刨冰，在郑州却难觅踪迹，就想把它带到郑州。
3000元的启动资金，捉襟见肘，光是一台二手冰柜就花掉800元。为了省钱，他不得不自己做设备、做原料，焊接刨冰机，熬糖浆、切果丁，店面则选在了租金最便宜的城中村——燕庄，并取名：寒流刨冰。
店名虽冷，屋内却犹如蒸笼，一到夏天，酷热难耐。张红超开玩笑说，在里面站一天，得出十斤汗。
最难的是运冰块。重达上百斤的大冰块，要骑车驮回店里，每次都弄到汗浃背。
有一次，路上车多，他不小心连人带车摔倒。本想爬起来扶车子，却发现扶不动，只好将冰块卸下，扎好车，再绑上去。
等他顶着烈日，在穿梭的车流中，整个弄好，冰块已化了1/3。
20多年后，已是蜜雪冰城CEO的张红甫，回忆起哥哥当年创业的这一幕，依旧泪目。比困难更扎心的，是创业失败。由于缺乏经验，张红超在一年多里，先后关了3家店。心灰意冷之下，跑合肥去卖冰糖葫芦，再次铩羽而归。
没办法，只好回郑州，重操旧业。这一次，他选对了店址，就扎在母校附近方圆几里的地盘上，专做学生的生意，并将店名改为蜜雪冰城。
考虑到冬天没人吃刨冰，他还做起了家常菜。1.5元的酸辣土豆丝，2.5元的扬州炒饭，五六块的荤菜……便宜实惠的价格，很快就引来八方食客，生意日渐兴隆起来。但另一个棘手的问题，也随之而来。
20年前的郑州，正处在城市扩张期，拆迁就像家常便饭，张红超开店的学校周边，更是如此。
蜜雪冰城第一家店开了不到半年，就碰上旧城改造。此后，开一家关一家，先后4次被强拆，投资都打了水漂。有时，拆迁来得太突然，他只能抢救出一些锅碗瓢盆。最后一次，他赌上全部家当，并发誓再不行，就放弃“蜜雪冰城”这个招牌。所幸，这一次终于没再被拆。
在蜜雪冰城的官网上，有一组漫画，生动诠释了这段历史。画风虽然诙谐，却道尽人间辛酸。但也正是这种源自草根的苦中作乐和低价基因，成就了今天的蜜雪冰城。
2006年，一直怀揣冷饮梦的张红超，推出首支定价1元的新鲜冰淇淋，并于次年开了第一家冰淇淋店。
也是在那一年，弟弟张红甫加入蜜雪冰城，兄弟俩由此携手闯进一个空前庞大的市场。
多年后，蜜雪冰城公关负责人用一句话来形容这个市场：“中国有十亿人没有坐过飞机，有大量在学校食堂吃饭的学生一顿饭花销在10元以内。”
这，就是下沉市场。
让年轻人实现冰淇淋和奶茶自由！
这是张红超、张红甫的创业理想，出身草根、经历过“苦大仇深”的兄弟俩，深知阳春白雪之外，还有更大一群下里巴人。
这些人，大部分不知道喜茶和奈雪的茶，即便知道，也喝不起。他们中很多人，就是国家统计局的数据里，那6.1亿月收入低于1000元的人。但在各类研究中，被选择性忽略。
这群人，“也有强大的想喝上现做饮品的需求”，他们就是蜜雪冰城的目标客户。为了满足这群人的需求，过去二十年，蜜雪冰城一直在做两件事：
第一，降成本。从早期卖刨冰，自己做原料、做设备，到后来经营冰淇淋、奶茶，自建供应链，最初的动机都源自对成本的控制。用张红甫的话来讲，哥哥张红超是个很会“算计”的人。
算计到什么程度呢？蜜雪冰城开第一家店时，做招牌的店不小心把“蜜”敲成了“密”，但改字的成本很高，招牌店就说，给你便宜200块钱，不改了。
为了省钱，张红超同意了。因此，蜜雪冰城的第一家店，其实叫密雪冰城。
那个时候的张红超，最擅长的定价策略就是：先计算成本，再把微薄的毛利加上，推导出最低价格。省下的钱，则更多让渡给消费者。如此，才有了1元的冰淇淋和1.5元的酸辣土豆丝。
早期的算计，为了省钱。之后的算计，则不但为了省钱，也为了稳定的供应链，因为规模上来了。
2007年，蜜雪冰城第一家冰淇淋店开张后，生意火爆，引来不少加盟商。与此同时，冰淇淋粉却开始供不应求。
缺货最严重时，许多新店装修好之后，设备和原材料统统不到位。加盟商的投诉电话，从四面八方纷至沓来。
为摆脱供货危机，张家兄弟下狠心，自建供应链，并开始两个人的明确分工：哥哥张红超主抓产品，弟弟张红甫负责加盟商和品牌运营。
2012年，蜜雪冰城成立河南大咖食品，实现核心原料的自产。紧接着，又在焦作建起了仓储物流中心。
大规模的工业化生产，极大地降低了成本，为蜜雪冰城的低价打下了基础。但低价并不代表低质。
在降成本的同时，蜜雪冰城还做了第二件事，抓质量。据张红甫回忆，蜜雪冰城做家常菜那些年，干货和调料全用最好的，酱油用李锦记，鸡精用太太乐，青菜和生肉用最新鲜的。
“好料才能出来好菜”，这是张红甫父亲的理念。哪怕是做1块钱的冰淇凌，蜜雪冰城也坚持用鸡蛋来做蛋卷，而彼时，市场上大多数蛋卷都是面粉和糖精。
为了调出最好喝的柠檬水，他们把市场上所有的柠檬品种，挨个尝了一遍。一手降成本，一手抓质量，两条腿走路的蜜雪冰城，打破了许多人“低价必劣质”的固有观念，最终构筑起其不可复制的竞争优势。
“它的价格，你山寨不了。”有业内人士感叹。这句话一半是感叹低价，另一半是感叹性价比。在很多人看来，蜜雪冰城的优势在于：便宜的奶茶里，它最好喝；好喝的奶茶里，它最便宜。
这看似简单，做起来很难。包括喜茶在内，很多品牌都曾试图模仿蜜雪冰城，做下沉市场。但由于门店少等原因，成本很难控制到蜜雪冰城那样低。
在社会越来越富裕的年代，很多人认为，消费都升级了，高质平价已经失效。对此，张红甫并不认同：“失不失效，我也不知道，但顾客缺不缺钱？这个问题值得好好思考。”
出身草根的张家兄弟，显然看到了“城里人”没看到的市场，一个规模数亿人、长期被忽视的群体。他们20年如一日，为这个群体服务，提供极致的性价比，最终俘获了人心。
某乎上，有人听说，蜜雪冰城的宗旨是做大学生喝得起的奶茶，感动哭了。还有很多粉丝戏称：蜜雪冰城是贫民窟女孩的救星！
甚至有不少人认为，是她们用零花钱，三块两块把蜜雪冰城“拉扯”大。
蜜雪冰城就没想过提价，走高端？也不是。
2009年，当时郑州最时尚的商城大上海城，曾邀请蜜雪冰城去开店。可一听它的价格那么低，马上反悔了，害怕拉低商场档次。
也是在那两年，美国冰淇凌品牌DQ进入郑州。看到DQ店面宽敞明亮，俊男美女络绎不绝，再对比自己的门店破破烂烂，张红甫顿时凌乱了。
“场所low，利润低，简直是土里刨食的大low逼。”多年后，他在自己的日记里，这样描述彼时的蜜雪冰城。
为了争一口气，张红甫拼了。他决定在郑州实验中学附近开一家高端店，选址要高消费，店面要高大上。冰淇淋原料从自产的冰淇淋粉换成康派克奶浆，还高价购入美国泰而勒冰淇淋机。
甚至，开业之前，还亲自去DQ卧底、学习。但就是这样一家张红甫寄予厚望的高端店，只开了两年半，就关门大吉。
事后，张红甫总结经验教训，并在日记里发出灵魂拷问：做高端是顾客广泛需求还是自己的心理需求？
在确定是后者之后，他接着写道：“老老实实地卖自己最拿手的价格就可以了，不能装……也许经营和找人过日子一样，适合自己才是最好最重要的。”
在那以后，蜜雪冰城更专注于自己擅长的低价市场。期间，曾有很多人，在得知蜜雪冰城的定价时，劝张红甫走高端，但他不为所动。
新冠疫情爆发后，面对原材料价格上涨，许多奶茶品牌都在涨价，而蜜雪冰城却在官方微博上发布了一个艰难的决定：我们还是不涨价！
24年如一日的便宜，让蜜雪冰城扎根中国最广泛的人群，其规模在加盟商推动下，像野草一样增长。
在这个过程中，蜜雪冰城通过自建工厂和物流，不但降低了成本，也收获了滚滚财源。在每年倒闭3万家店、90%都赚不到钱的奶茶行业，蜜雪冰城却依靠加盟商和工厂，一年净赚8亿，以致有人惊呼：蜜雪冰城“骗局”，年赚8亿，竟不是靠卖奶茶？！
但野蛮式增长，在给蜜雪冰城带来滚滚财源的同时，也滋生了诸多问题。其中，最棘手的莫过于品控。
蜜雪冰城的扩张，有多疯狂呢？自1997年创办以来，它用了17年时间，直到2014年，才开出第1000家店。但随后，便呈爆炸式增长。
2018年，5000家；
2020年，10000家；
2021年10月，20000家。
换句话说，它用不到1年时间，完成了之前20年的开店量。餐饮行业对品控要求极为苛刻，哪怕很小一个疏漏，都可能造成灭顶之灾。
早在2007年，刚开冰淇凌分店时，张红甫担心店里员工忙不过来，便把原来配冰淇凌奶浆的小盆换成大的不锈钢桶。
结果，桶里的原料由于摆放时间太长，变馊，引发顾客反感。那个店，从此一蹶不振。
多年后，张红甫在日记里感叹：“经营就是这样，一点的捷径和偷懒都不能有，必须尽心尽力，时刻警惕，稍有疏忽，几乎是万劫不复。”
2007年，蜜雪冰城尚小，问题不大。可眼下，其坐拥2万家店，放眼全球，也只有赛百味、麦当劳等少数几个品牌，与之等量齐观。
2万家店，就意味着2万个风险点。品控问题，由此成为当下之急。
2021年5月，郑州市场监管局对全市所有蜜雪冰城分店进行摸底排查，最终因食品安全问题，对其中35家门店给予责令限期整改处罚。
万店之王，一时间被推到风口浪尖上。但放眼未来，让蜜雪冰城更焦虑的，或许不是食品安全，而恰恰是它的规模。下沉市场虽大，但终有一天，会被做完。届时，它又该面对怎样的未来？
2019年4月，风头日劲的张红甫，参观了一家日本企业。
它在日本柴烧茶具界，是一家国宝级的企业，占地面积不到1亩，却传承16代，延续了400多年。
更惊奇的是，这家企业已经150年没出过新品，却还活得挺好。
参观结束，随行人员忍不住问了对方一句：你们一年的产值是多少？对方回答：8000万日元！
这个数字折合人民币不到500万元，但对方回答时一脸平静，没有丝毫的难为情。这让张红甫一行人大为震撼。
改革开放40多年来，嗷嗷待哺的中国企业，在做大规模的方向上，一路狂奔。而中国14亿人口的大市场，也为他们提供了广阔的空间。
伴随这个过程，中国企业普遍滋生了一种产值和规模崇拜。但再大的市场也有天花板，增量市场终有一天，会变成存量市场。当这一天真的到来时，又该怎么办？
对于这个问题，无论蜜雪冰城，还是陷入流量焦虑的互联网巨头，甚至大多数中国企业，似乎都还没有想好答案。
作为一个企业的老板或者合伙人你有没有想过中国股权投资时代已经来临，正是中小型企业进入资本市场的最佳时机！
2.140 朱孟依…
需 2 分钟
大哥终究是大哥。
生意场上没有永远的王者。
巨额债务下，昔日大佬许家印也开始变卖资产，“接盘侠”们伺机出动。
早前就有消息传来，某大佬欲以200亿港元收购恒大物业，虽然这笔交易因双方付款方式异议最终告吹，但也让一位“隐形富豪”浮出水面——神秘广东佬、合生创展掌门人朱孟依。
在房地产哀鸿遍野、割肉求生的当下，合生创展今年的成绩单出奇亮眼：“三道红线”全绿，现金及存款达到428.55亿港元。
手握400亿，不当大哥好多年的朱孟依，开始了一场不动声色的“围猎”。
他的猎物，还不止恒大。
如今地产大亨的名单上，已经难觅朱孟依。
但30多年前，这位诸人口中“朱老农”的故事，今日再谈起依然让人叫绝。
1959年，朱孟依出生在广东梅州一个农户家，早早就混迹江湖，读书不成却头脑精明，摸爬滚打多年，练就一身“四两拨千斤”的本事。
上世纪80年代，改革春风吹满地，中国商品经济兴起，大街小巷流动摊贩也越来越多。彼时，朱孟依还是小镇工地包工头，看着满街乱窜的摊贩和为此头疼的城管，他琢磨出了一个“金点子”。
朱孟依找到镇政府谋求“合作”：政府出地他出钱，一起开发一条商业街，把小摊贩们安顿过来，事成后他只收取部分租金。
不用掏腰包又便于城市管理，镇政府何乐不为。靠着在这条商业街收租，朱孟依赚到人生第一桶金。
1992年，朱孟依正式转战地产。
他做的第一件事就是跑到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。同年，雅居乐和碧桂园先后成立，随后富力、恒大相继诞生，“华南五虎”正式登上历史舞台。
“五虎”中拔得头筹的，还是朱孟依。
1993年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。
巧的是没过多久，天河区就被规划为广州新的市中心，朱老农拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。
是运气好还是早有筹谋，经此一战，很多人都揣测，朱孟依走的就是“打通上层”“获取内情”路线。
在这块“白菜价”地皮上，他相继推出华景新城、暨南花园、骏景花园等标杆项目，以极低成本赚得盆满钵满。
当时坊间流传一句话：“朱老农的地在哪，房子就要买在哪。”
上世纪末，土地拍卖还没有规范透明的流程，地产商们为了拿地，八仙过海各有手段。
2003年初，广州天河科技园建设总公司（以下简称“建设公司”）将珠海投资、廖若清、南博置业告上法庭，索赔6亿多元。
起因是，原属于广州科技园实业公司（以下简称“实业公司”）的339多亩土地，被悄无声息地转移到了朱孟依公司名下，而作为实业公司大股东的建设公司却毫不知情。
珠海投资和南博置业都是朱孟依的公司，而廖若清则是实业公司的总经理，实业公司由珠江投资和建设公司的合作企业成立。
后来经查证，2001年，廖若清伪造董事长签名，越权代表实业公司与南博公司签订协议，在周边地价单平都已破万的情况下，将339亩土地以每平不超过800元的价格“贱”卖给了朱孟依。
这块原本的政府划拨工业用地，在“巧妙”运作中，不仅改了土地属性，还改姓了“朱”。
建设公司苦苦维权之时，朱孟依已大兴土木，在这块地上建成了规模浩大的骏景南苑小区，并且大获成功，十年后，这块地皮价格翻了40倍。
而不清不楚的卖地“冤”案最终不了了之。
“我们斗不过他们。”建设公司副总经理贾弘基感叹。
1998年，朱孟依的一招又让人见识到他的“精明”。
时年，大陆A股市场还不允许私营地产公司上市，朱孟依凭借港资身份，使合生创展在香港主板成功上市。
此时人们才大悟朱老农最初将公司注册在香港的原因。
资本助力下，合生创展一骑绝尘。1998-1999年间，在广州开发了110多个项目，比万科在全国五大城市开发规模总和还多。
2004年，合生创展成为内地第一家销售破百亿的房企，同期万科的销售额只有70亿元，碧桂园32亿，恒大只有14亿多。
朱氏家族也在逐渐成型，朱孟依兄长朱拉伊创办了广东新南方集团和北京光华天成投资，弟弟朱庆伊创办了地产公司珠光集团，后者于2009年借壳上市，即如今的珠光控股。
45岁的朱孟依早已不是那个小县城里的包工头，如今，他是搅动华南地产界的一条巨鳄，是日益煊赫的朱氏家族掌门人。
“朱家才是中国地产界的隐形航母。”风头鼎盛时，王石甘拜下风。
2005年的合生创展，就像正午的太阳一样耀眼。
这一年，公司迎来了一位叫武捷思的行政总裁。
这位总裁非等闲之辈，他曾于1995年至1998年担任深圳市副市长，之后被任命为广东省省长助理。亚洲金融危机期间，广东省创办的粤海公司资不抵债91.2亿港元，武捷思临危受命，接盘这个“烂摊子”，仅用了两年时间，粤海就成功重组，第三年已经扭亏为盈，这一操盘被称为“粤海奇迹”，武捷思也一战成名。
为了挖这位天才，朱孟依开出天价：500万元年薪和2000万股认股权。
外界一度认为，武捷思的加入必然让朱老农如虎添翼，让合生创展再创辉煌。
然而不过两年，合约期未满，武捷思就辞职离开。
外界传言，武捷思在公司没啥话语权，朱孟依把权力牢牢抓在手里。
从武捷思开始，合生创展仿佛陷入魔咒，每一任行政总裁都干不满3年，五年时间内先后有四位总裁出走。
传言并非空穴来风。
合生创展的员工透露，虽然身家数百亿，朱孟依非常低调。他不接受媒体采访，常年衣着朴素，平时吃饭白粥青菜参汤，偶尔斗把地主，就算是娱乐活动了。
低调、神秘，这似乎是粤系商人一贯的作风。虽然事业上敢闯敢拼，却始终固守家族企业观念，绝不让权力落旁人之手。
朱孟依有两子一女：长子朱一航、次子朱伟航、女儿朱桔榕。在接班人的选择上，朱孟依“重女轻男”，从2011年起，就悉心培养女儿朱桔榕。
“85后”朱桔榕毕业于中国人民大学金融系。2009年，才21岁的她就被父亲安排出任合生创展总裁助理，2011年底出任执行董事，2012年，晋升为常务副总裁。
当同学还在打工时，朱桔榕已经当上老板。
2013年，她上位副主席，“接班人”身份明确。时任总裁薛虎等多位高管随之离职，此后，合生创展总裁席位空缺长达六年。
2020年1月13日，朱孟依辞任董事会主席职务，女儿朱桔榕正式接棒。
只不过，当接力棒交到女儿手里时，合生创展已有“颓势”。
从2008年之后，合生创展的销售规模一直在走下坡路。
当曾是小弟的恒大、万科迎头赶上，销售纷纷破千亿时，合生创展的销售额迟迟在百亿徘徊，2019年，合生卖出204个亿创新高，这个“可喜可贺”的成绩也不过是同期万科销售额的零头。
业绩落后那些年，朱老农受到过不少“虎落平阳”的嘲讽。
外界将合生创展的落后归结于朱孟依的保守和他坚持的“低价购地、长期捂盘、缓慢开发”模式：
囤下了数千万平方米的巨量土地，且大都位于一线城市的核心地带，却从来不着急开发，最高50万/平方米的北京霄云路8号，开发了近10年。
旧城改造这种随随便便就能折腾个五六年的长周期项目，别的房企都不爱干，朱老农却情有独钟。
相比快变现，他笃定利润更高的慢模式，销售业绩平平，却靠土地增值实现可观利润。
当大多数房企都在“高周转、高杠杆”时，朱孟依“一意孤行”，面对质疑从来不理会、不回应。
2003年，朱孟依又通过各种关系以78元/平方米的白菜价拿到了天津宝坻2.5万亩土地。
当时，“京津冀一体化”还只是个模糊不清的构想，但在朱孟依看来，京津冀一体化是大趋势，这片盐碱地就是未来京津之际的财富新城。
为此，他力排众议，耗资200亿，在这片地上打造“京津新城”，盖起了数以千计的别墅，配套上马了超豪华酒店。
但他的眼光太过超前，直到2014年，“京津新城”依然是一片荒芜，还收获了一个惊悚的名字——“亚洲最大的鬼城”，直到2016年修建“京滨高铁”的消息传来，“京津新城”才甩掉“鬼城”的帽子。
历史最终证明，他的确看准了。
只不过200亿的巨额投入，等待翻盘的过程太漫长，合生创展元气大伤。
再加之2008年的三联收购案波及，合生创展“一年不如一年”，朱孟依也一度隐匿于公众视野之外。
大佬的故事并没有就此结束。
2021年，鲜有露面的朱孟依再次站到舞台中央，这一次他的身份是“造车者”。
广汽集团年初发公告称，其合营公司广汽蔚来新能源汽车科技有限公司（以下简称“广汽蔚来”）引入战略投资者广东珠投智能科技投资有限公司（以下简称“珠投智能”），增资约19.23亿元，完成增资后，珠投智能将持股广汽蔚来66.2%。
携19.23亿入局的珠投智能，其实际控制人正是朱孟依的长子朱一航。
放弃了家业继承的朱一航已经别有天地，尤其在游戏行业风生水起。11月7日凌晨拿下了2021年《英雄联盟》全球总决赛冠军的EDG战队，背后老板就是朱一航。
在战略合作签约现场，朱孟依一身西装，以元知科技集团战略委员会主任的身份出席，而元知科技，则由其小儿子朱伟航执掌。
此次合作，广汽蔚来将提供在整车研发、供应配套以及智能制造方面的资源，而元知科技则利用其在AI技术、车路协同、物联网等领域的优势加成。
父子三人齐上阵，其进军造车界的决心可见一斑。
但阔绰出手背后，众人眼中“日薄西山”的合生系钱从何来，同样备受关注。
这时人们才发现，朱孟依“一动不动”那些年，已经靠炒股另辟一片天地。
2020年底，合生创展一口气购买了64.22亿港元的证券，在科技、健康领域下重注，买下了平安健康、平安保险、小米等企业股份。
从目前的收益情况来看，这是一门相当赚钱的生意。
其财务报告披露，合生创投的股权投资收入已经超过了地产收益，成为仅次于物业发展的第二大收益业务。
通过股权投资的方式，合生创展毛利率逆势上涨，由2019年末52%提升至2020年的67%。
从地产公司转型多元业务，并在股份投资领域见长，是朱桔榕接掌合生后，交给老爹的第一张成绩单。
如此看来，学金融的女儿继承家业，两个儿子转战新领域，朱孟依早就拨好了算盘。
30多年风云变幻，商界大佬和明星企业走马灯似地换，朱老农却稳稳地把合生系做到“小而不倒，少却不亏”。
风雨不动安如山，还出其不意演上几出“螳螂捕蝉，黄雀在后”的好戏。
如今，在大家都认为地产风口已过时，他又反其道而行之，频频出手，先是2019年耗资74亿拿下广州、北京和杭州、苏州等多幅地块，2020年5月，又斥资180亿巨额在北京攻城略地。
而“牵手”恒大失败后没多久，这位富豪又迅速更换“猎物”，瞄上中国奥园价值14亿港元的物业板块，真金白银诠释“别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪”。
局势不定的当下，不知这位老牌地产家，还会亮出什么剑。
c2.175 今日…
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