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房地产投资中有三个重要的回报率，如果想玩转地产，你一定要懂得：
3. 现金回报率（COC：CASH ON CASH RETURN）
在介绍三大回报率之前，我们需要先了解一个非常重要的概念：NOI，Net Operating Income，中文是，净营业收入。
一个投资房要赚钱首先要有Potential Rental Income，也就是潜在房租收益。比如，一间公寓，一个月的月租为$1500。但是房租收益并不能完全装到投资者的口袋里。因为房屋有时候会有Vacancy Loss（空置成本， 又因为有时候房子不一定全年十二个月都是出租状态，比如：新旧租客交接过程可能会有间隔）。
同时还要考虑Operating Expenses（营业支出，包括房产税，保险，管理费用，维护维修，物业费等）。
所以毛收入剪掉空置成本和支出才是投资者的净营业收入。Net Operating Income的计算公式如下：
Net Operating Income = Potential Rental Income – Vacancy Loss – Operating Expenses
下面举例分析：
某房产的租金是每月1500， 一年的Potential Rental Income = 1500 * 12 = $18,000。
如果按Vacancy Loss 5%（一年5%的时间是空置的）和一年Expenses $6,000来算的话：
NOI = $18,000 – （$18,000 * 5%）- $6,000 = $11,100
NOI真正决定了投资房一年能赚多少钱，所以房产投资人一定要对NOI的计算非常熟悉。
当然，NOI只是决定了投资房本身的收入能力。单纯根据这个数字我们并不确定这个房子作为投资房是否划算，还需要综合考虑我们为这个房产投入多少资金加以纵向对比。
所以就有了以下三大回报率。今天我们就来逐一讲解这三个概念。希望大家都会自己学会计算投资回报，做一个理性的投资者，而不是盲目跟风。
资产回报率计算公式为：
资产回报率（CAP RATE）= 年租金净收入（NOI）/资产价格
在计算Cap Rate时，需要注意这两点：
● NOI是指年房租收入扣除年房屋全部开支，包括房产税、保险费、物业管理费和维修费等。
● 我们会先假设这个房屋没有任何贷款，购房者全部使用现金买入房产。
举例说明：我们还用上面的例子。例子中的NOI是$11,100，如果该房产的价格是$200,000那么
资产回报率 （Cap Rate ）= $11,100 ／ $200,000 = 5.6%
也就是说这个房产每年的资产回报率在5.6%。
Cap Rate是房产本身的赚钱能力，跟你贷款与否并无关系。
通常可以用这个指标来横向对比不同的投资项目，从而帮助我们选择收益更高的房产。
Cash on Cash return=税前现金流/投资资金 =（净营业收入- 银行本息）/ （首付+交易成本）
换句话说，Cash on Cash Return 就是你的实际投资的金额每年可以获得多少现金回报，通俗的讲，是钱生钱的能力。
继续上面的例子，该房产的NOI是$11,100，房产价格为$200,000。
接下来通过有无贷款两种情况进行具体分析：
情况一：投资人现金买房没有贷款。
交易过户产生的成本大概$500（房屋检查，律师费),实际投资金额$200,500 ($200,000 $500), 现金回报率约为5.5%。
Debt Service = 0
Cash Flow = NOI – Debt Service = $11,100
Cash on Cash return = NOI / Cash Investment = $11,100/ $200,500 = 5.5%
情况二：投资人选择20%首付，4%年利率，30年期的住房贷款。
这种情况下，交易成本约为$3,000（买房时的房屋检查，律师费，贷款申请费等），投资者实际付出的投资金额为$200,000 * 20% +$3,000 = $43,000。每月还贷的费用是$764。这种情况下，现金回报率约为4.5%。
Cash Flow = $11,100 – （$764 * 12) = $1,932
Cash on Cash Return = $1,932 / $43,000 = 4.5%
这个指标说明投资人一共投入的$43,000每年可以获得4.5%的现金收入。
乍一看似乎贷款买房的现金收益不如全款买房。
但是贷款买房还有另外一个收益来源，那就是每年还掉的本金部分会造成你净资产的增加(Equity Buildup)，这也是收入的一部分。
比如：买房的时候我们付掉收入$40,000，买家在房产里的净资产就是$40,000。
第一年在还利息的同时，贷款也会相应的还掉本金$2,818(1st year equity buildup)，那么年末买家的净资产就是$42,818。
如果将这部分本金增加的收益（$2,818）加到之前的Cash Flow（$1,932）里的话，我们就得到了实际的年收益$4,750 ($2,818 $1,932）。
这样就引出了今天最后一个重要的概念。
投资回报率 ROI，Return on Investment
投资回报率（ROI）=（年净租金+年贷款供款的还本部分）/投资资金
公式中的一些概念需要注意：
● 年净租金NOI=年房租毛收入-年房屋全部开支
这里的年房屋全部开支除了地税、保险、水电气费、公寓管理费（CONDO APARTMENT AND TOWNHOUSE）、出租广告或相关手续费等，还包括每年实际支付的房屋贷款供款。
● 年贷款供款的还本部分：我们都知道我们每个月的房屋贷款供款实际包括两部分：贷款利息和还本。我们支付的利息作为开支消耗掉了，但是我们每年的还本实际是我们在物业上多获得的资产净值，这个实际上也是我们每年收入的一部分。
● 投资资金：这部分包括为购买物业支付的首付、交易费用等。这是我们为了购买这个出租生意支付的全部费用。
继续使用上文的例子：
贷款买房意味着$43,000的投资第一年就可以获得11.5%的投资回报（Return on Investment），远大于现金买房的5.6%。
Return on Investment =($1,932 $2,818)／$43,000 = 11.5%
投资回报率这个数字，显示出我们的收入跟投入的一个比值，常用来比较不同理财产品之间的差异。只有玩转了数字，才能真正的玩转房产投资，让自己投出去的钱真正有效率的为自己继续赚钱。
打个比方，假设我们现在有100万，有两个投资选择：第一是用来全款买一套房；第二是贷款买四套房，每套房价值100万，首付25%。剔除所有其余花费的影响，假设所有房子的租金都为每年10万，那第一种投资方式的投资回报率就是10%；而第二种投资方式的投资回报率就是10*4/100=40%。
在加拿大投资地产，准确地计算各种回报率，是我们决定是否要投资房地产，以及如何选择投资类物业的关键问题。如果自己无法把握，一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益。比方说，经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。买家要买房的时候，要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个投资评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。
